新华财经上海5月15日电（记者杨溢仁）2024年以来，消费基础设施REITs加速获批。近日，“中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“中金唯品会REIT”）、 “华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“华夏凯德商业REIT”） 正式申报并获受理的消息引发业界关注。

　　分析人士认为，越来越多的底层资产跑步入场，彰显了各市场参与方对REITs的关注与认可，特别是在国内经济日渐复苏的大背景下，REITs作为一种高流动性投资工具，必将受到更多机构的青睐。

　　消费REITs热度不减

　　消费基础设施REITs之所以备受业界关注，与其亮眼的二级市场表现和各项目底层资产的稳健分红息息相关。

　　公开数据显示，截至2024年末，消费基础设施REITs的平均出租率为97.69%，相较评估时点出租率增长3.68%，出租率整体保持在高位；比较各项目招募说明书对2024年的营业收入预测以及2024年报的实际值，不难发现，绝大部分消费REITs完成了营业收入目标，平均完成率达到了102.10%。其中，华夏首创奥莱REIT的营业收入完成率更是达到了118.33%，充分彰显了我国消费REITs的潜力与韧性。

　　不仅如此，因二级市场表现火爆，累计价格涨幅偏高，按有关规定，5月13日华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT接连发布了交易提示公告，其中前者在上午时段临时停牌1小时。

　　具体而言，2025年5月12日，华夏大悦城商业REIT的二级市场收盘价为4.988元／份，当日收盘价较基准价（基金发行价3.323元／份）偏离50.11%，偏离基准价首次达到50%；同日，华安百联消费REIT的二级市场收盘价为3.444元／份，相较于2025年4月9日收盘价的涨幅达到20.8%。

　　“2025年，消费REITs凭借稳定的现金流与成长性资产组合，迎来爆发式行情，部分产品年内飙涨超40%，显著领先其他类别资产，也成为了市场着重关注的领域。”一位保险机构投资人告诉记者，“截至5月12日，在65只已上市公募REITs中，年内二级市场累计涨幅前十的标的里，有6只为消费基础设施REITs。其中，涨幅前四的均为消费REITs，包括华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT——年内涨幅均超40%，嘉实物美消费REIT的涨幅也超过了30%。”

　　来自华泰证券的研究观点指出，由于产权类REITs中，消费板块最具有抗周期属性，因此在宏观环境日渐改善的进程中，该类资产有望率先受益。

　　新增项目加速入场

　　可以看到，上周（2025年5月6日至5月9日）中证REITs全收益指数上涨了0.39%，价格指数上涨了0.28%。C-REITs市场总市值收于1903亿元，环比上升0.37%。其中，消费和保租房REITs全部收涨，而华安百联消费REIT领涨4.59%。

　　无疑，友好的市场环境为更多原始权益人注入了盘活存量资产的信心。

　　据记者了解，截至2025年4月30日，我国消费基础设施公募REITs的首发规模已达213.26亿元，在公募REITs各细分领域中居于第三，仅次于交通基础设施与园区基础设施板块。

　　“作为首只由外资资产管理公司在中国申报的消费公募REITs产品——华夏凯德商业REIT备受业界关注并不出人意料。”前述投资人坦言，外资借道公募REITs布局中国，充分说明了中国作为全球第二大消费市场的吸引力。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔此前公开表示：“凯德商业C-REIT的申报符合凯德投资的轻资产战略，参与中国的公募REITs市场有助于更广泛地获取境内长期权益资本。中国消费市场拥有独特的结构性增长机遇和消费升级需求，这也为我们提供了特别的投资机会。”

　　再就中金唯品会REIT来看，作为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费REITs，其区别于传统购物中心的商业模式，似乎更符合当下的消费趋势。

　　业内专家认为，和其他消费REITs产品上市不同，奥特莱斯REITs的上市，在国家提振消费、房地产行业升级转型等多个不同维度的背景下，具有多重价值，在多个层面具有风向标的意义。

　　据中国百货商业协会统计，2020年至2023年，全国奥特莱斯零售额复合增速达10%，跑赢百货、超市等线下渠道。

　　“目前C-REITs仍处于资产供小于求的阶段，各方投资者的配置需求依旧很强，相较于其他产权类REITs，上市奥特莱斯REITs兼具现金流充沛、经营稳定的重要特征，且运营管理良好、租金稳定、底层资产产权清晰，极有潜力成为REITs市场的新宠。”一位券商固收部门负责人在接受记者采访时判断。

　　机构建议继续布局

　　总而言之，在国家力促消费增长、扩大内需的市场环境中，更多原始权益人紧跟国家需求与政策导向，发行消费基础设施REITs为大势所趋。

　　“REITs正逐步成为连接实体经济与资本市场的桥梁，也为消费基础设施的高质量发展开辟了新路径。消费REITs的发行不仅能盘活优质存量资产，还有助于扩大消费、拉动经济增长，促进消费基础设施升级换代，为居民带来更好的消费体验。”上述负责人乐观表示，“蓝图之下，REITs资金穿针引线，一方面将通过一个个产业链条的传递，促进消费基础设施发展，拉动关联产业升级；另一方面，也能通过消费场所和消费条件的改善，进一步提升居民消费意愿与消费力。”

　　由此，聚焦后市投资，关注并布局消费REITs为大部分机构的主流选择。

　　招商基金的相关负责人表示，2025年一季度以来，利率水平低位运行后大幅上行，REITs市场呈现出“先大幅反弹后震荡”的走势，由于估值调整已相对合理，且增量资金充足，托底效应明显，则从波动率和最大回撤情况看，REITs显著好于主要权益资产，因此建议各机构把握介入、布局的机会。

　　具体到操作层面，首先，投资者应关注REITs基金所持底层资产项目的租金收入、出租率、运营成本等关键指标。这些指标能够反映REITs基金的运营效率和盈利能力。

　　其次，对风险偏好较低的投资机构而言，聚焦行业头部仍是更稳妥的选择——即优先选择具有稳定现金流和良好运营团队的REITs基金。在同一赛道内，聚焦头部REITs基金，这些基金通常具有更强的市场竞争力和盈利能力。

　　再者，建议各机构把握一、二级市场价差。投资者可以关注具有明显估值性价比的REITs基金在一级市场的发行机会，同时在二级市场交易时，可利用价格波动赚取差价。