西安高新CBD地标商业项目——西安益田假日里，近日因一则司法拍卖公告引发广泛关注。
4月底，上海金融法院在阿里司法拍卖平台发布公告，将于5月30日公开拍卖“陕西省西安市高新区锦业路7号5幢1单元10101室等（共17套）房地产”。此次拍卖标的评估价10.54亿元，以7.38亿元起拍，相当于打了七折。
西安益田假日里于2019年底开业，定位“CBD白领24小时生活全配套”。5年多以来，凭借核心区位优势、多元业态布局，以及周边商业竞争空白，该商业体已深度融入周边人群的工作、生活消费场景。
《每日经济新闻》记者注意到，此番被拍卖与项目经营情况无关，而是源于上海金融法院对一起金融借款合同纠纷的执行——西安益田假日里商业管理有限公司因6.9亿元借款违约，抵押物业被债权人中国东方资产深圳分公司申请强制执行。
7.38亿元公开拍卖
4月底，上海金融法院发布公告，将于2025年5月30日10时至2025年6月2日10时在“淘宝网”上公开进行网络司法拍卖活动，拍卖标的为“陕西省西安市高新区锦业路7号5幢1单元10101室等（共17套）房地产”。
来源：阿里司法拍卖平台公告
项目建筑面积合计84137.45平方米，其中地上建筑面积合计为38782.94平方米，地下建筑面积合计为45354.51平方米，规划用途分别为商业服务、车库，房屋性质为市场化商品房，登记日期为2015年11月16日。
项目土地权属性质为国有土地使用权，土地面积为143247.1平方米，取得方式为出让，使用期限至2054年1月31日，拍品所有人为上海XX资产管理有限公司。
值得关注的是，该标的评估价为10.54亿元，起拍价7.38亿元，相当于评估价七折，同时设置了8000万元保证金，增价幅度为300万元及其倍数，竞价周期长达3天。
由于标的带租约拍卖，未来买受人需全面承继原租赁合同中享有的权利与义务。
根据租赁合同，该项目初始租期5年原定于2024年5月31日到期，后经补充协议延至2026年5月31日。
来源：阿里司法拍卖平台公告
此外，根据公告披露的项目欠费情况，2025年4月21日相关当事人口头告知暂无物业管理费欠费、无公共事业费欠费（仅供参考），但随着时间推移，后续实际欠费金额将由买受人承担。
从项目介绍及位置判断，此次被拍卖标的正是西安曾经的地标商业——西安益田假日里购物中心。
来源：阿里司法拍卖平台公告
而拍卖并非源于项目经营不善，而是上海金融法院对一起金融借款合同纠纷的执行。西安益田假日里商业管理有限公司因6.9亿元借款违约，其抵押物业被债权人中国东方资产深圳分公司申请强制执行。
其中，上海堃懿资产管理有限公司以其持有的西安益田假日里项目面积为84137.45平方米的房产提供抵押担保，西安益田假日里商业管理有限公司、上海档浦贸易有限公司分别以各自持有的上海堃懿资产管理有限公司22%的股权、78%的股权提供质押担保。
来源：中国东方资产管理股份有限公司官网
此前，中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司已多次发布关于西安益田假日里商业管理有限公司等两户不良债权的处置公告。
据中国执行信息公开网显示，2024年12月5日，西安益田假日里商业管理有限公司被上海金融法院列为被执行人，案号（2024）沪74执1781号，执行标的10.49亿元。
来源：中国执行信息公开网
经营暂未受影响
除拍卖原因外，外界更为关注的是这座商业综合体的运营状况与未来命运。
西安益田假日里位于高新区锦业路CBD核心商圈，毗邻绿地中心、中铁西安中心等高端写字楼集群，2019年底开业，定位为“CBD白领24H生活全配套”。开业初期便实现“100%开业率，30%区域首进”，引进了奥斯卡影院、永辉超市、海底捞、喜茶等众多头部品牌。
凭借核心区位优势、多元业态布局以及周边商业竞争空白，经过五年发展，已深度融入周边人群的工作生活场景。
从实地走访情况来看，该商业体以复合商业体形态呈现，由盒子式购物中心、外围底商及商业街区组成，覆盖地上四层与地下一层空间。
业态布局方面，外围底商凭借奈雪、霸王茶姬等网红茶饮餐饮品牌，依靠高频消费属性吸引稳定客流；商业街区开业率仍有待提升。
盒子购物中心内，地下一层主打小吃集合，工作日午间用餐时段基本“一座难求”；地上一、二层为时尚零售区，存在店员多于消费者的情况；三、四层集中布局餐饮，因目的性消费属性，客流表现优于零售区域，且有几家餐饮品牌正在围挡装修，即将入驻。
不过，该项目在非工作时段辐射能力较弱，负一层的永辉超市传来闭店消息，如今店内正在打折清仓，货架逐渐空置。
总体而言，目前西安益田假日里项目运营正常，暂未因拍卖事件发生明显变化。
但7.38亿元的起拍价，对潜在接手方的资金实力与商业地产运营经验提出了极高要求。在当前商业地产投资趋于谨慎的市场环境下，接手方需综合考量多重因素。
新业主获得资产后，需继续履行剩余约1年的租约，短期内难以对项目运营进行大幅调整，还需维持商户信心，避免因产权变动引发商户退租。2026年5月底租约到期后，或将迎来改造升级或导入自有管理体系的契机，如何突破现有业态，吸引高频消费客群，将成为实现资产转化回报的关键。
关于上述拍卖事宜，每经记者联系西安益田假日里商业管理有限公司了解情况，其表示不少商户看到消息后也表示担忧，并反复在求证情况。“此次拍卖属于正常资产处置行为，不会对项目经营产生影响。在租赁合同到期前，公司将保持项目正常运转。”
