在房地产供求关系出现变化将近4年后，推进商品房预售制度改革终于在2025年提上了日程。
近日，河南省信阳市发布，《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》提到，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可；文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
在最近一个月里现房销售制度将实施、预售制终结的舆论持续发酵下，该政策引起了市场的广泛关注。
从政策端看，2024年三中全会决定提出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，而年底的全国住房城乡建设工作会议又在推动构建房地产发展新模式的工作任务中首次提及大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。而今年政府工作报告中虽然没有直接提到这一点，但也要求有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。整体来看，信阳近年房地产市场表现偏弱，土地成交量低，现房销售政策的推出对于信阳短期市场的影响或相对较小。但现房销售将对购房者、房企、行业带来深远影响，在库存量大的地区推进，也符合中央“严控增量”的要求。
化解风险，防止“空手套白狼”
纵观河南信阳此次的政策，从加强商品房预售管理出发，提出严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度、准确界定新出让土地等要求。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，信阳的政策主要立足于化风险、去库存、控增量三方面，其中 “化风险”最为重要。2022年，烂尾楼事件和房企债务违约事件影响很大，河南当时出现停工断贷事件，信阳等城市也出现了案例。此次信阳虽然只提了“一律实行现房销售”简单的一句话，但相关部门也应该对这句话所产生的发酵效应有足够的评估，本质上就是立足新形势，积极推进现房销售。
另外值得注意的是，政策要求严格实行项目开发公司制，项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。
严跃进指出，这个表述是明显“有备而来”。观察过去两年烂尾楼事件，一个重要的原因就是“资金抽逃”，尤其是体现为子公司为母公司输送资金。所以此次政策是防范化解房地产开发领域风险的非常重要举措，通过对项目公司进行严监管，真正让预售资金为楼盘的开工建设和竣工交付提供资金，防范一些母公司随意抽调资金“东墙补西墙”的操作，真正确保“购房资金有监管、监管资金不外逃”的积极态势。
陈文静也表示，近几年信阳房地产市场持续调整，土拍市场表现亦偏弱，多数地块由地方国资底价获取。根据中指数据，2025年1—4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。在这样的市场表现下，当前信阳市场中已有不少项目实质上处于现房销售状态，因此新政落地对信阳短期市场运行的影响整体或较小。
现售，从试点到全面推进？
更值得关注的背景是，信阳此次政策受到关注，是在2025年现房销售制度加力推进的背景下发生的。
过去几年，全国多地积极探索推行现房销售。2020年3月，海南成为全国首个实行现房销售的省份，至今已落地超5年时间。不过，当时房地产市场仍然处于上行阶段，海南喊出以“壮士断腕”决心减轻对房地产依赖的口号，落地探索现售制度。而预售制再次被大众关注，是2022年7月停工断贷事件的发酵。根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。并且，2023年住建部部长倪虹在会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行时，曾提到要开展现房销售试点。
《华夏时报》记者梳理资料发现，在这些现房销售政策中，试点项目占大多数。例如，一线城市中，北京市2022年首个“现房销售”试点项目正式上市，深圳2023年推出首宗试点地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售；热点二线城市中，郑州从2023年起规范预售资金监管，并选取了一些重点区域项目开展现房销售试点工作，合肥2022年也有两宗地块在土地出让环节明确需现房销售；而一些三四线城市，则承担了省级现房销售试点的工作，例如湖北省荆门市、浙江省温州市等。
另外，在2024年底由住房和城乡建设部房地产市场监管司主办的“改革完善商品房销售制度培训班”上，上海、重庆、杭州、开封、安康和烟台等城市相关负责人就商品住房现房销售、预售资金监管等问题作了经验分享。
国家统计局披露的数据显示，2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，占比30.84%，较2020年的12.7%增长142.6%。事实上，在许多城市，虽然没有发布类似的规定，但由于担心期房的交付时间和质量，许多购房者都更偏向选择所见即所得的现房。不过也有一位近两年购买了期房的房主向《华夏时报》记者表示，之所以敢买期房，主要是出于对国企开发商的信任，以及看好房子本身较为先进的硬件条件。
告别预售制，可行吗？
不过，与此前多为试点城市、试点项目不同，信阳则是近期少见的直接要求现房销售的城市。一位不愿具名的分析师向《华夏时报》记者指出，由于信阳当地期房库存压力大，楼市环境很难提振，保交房的风险也比较高，因此这一政策的出台其实也是为了确保未来不再出现交付风险。另一方面，也会让购房者感到更安全一点。
但背后牵扯到了一个人们更为关心的话题：现房销售制度的改革会在全国全面铺开吗？我们到了“告别预售制”的时代吗？
从政策层面看，当前各级政府强调推行现售制度时，都着重强调“有力有序”，既要加速推进，但也不能一刀切。而从市场层面看，多位受访专家表示，由于各地库存数量的区别，“一刀切”要求停止预售也并不现实。
陈文静表示，推行现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一，在库存量大的城市或区域推进现房销售符合中央“严控增量”的要求，未来或有更多城市逐渐跟进。但对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，谨慎执行相关政策，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。
合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，房地产市场仍然处于长期的筑底企稳之中，特别是在三四线城市里，需求外流、消费减少造成楼市可能长期存在着不确定的风险，现房制度是保障买房人安全和楼市健康运转的一个重要要素。不过对于其他需求较为旺盛的地区，类似于一线城市，预售制度还能对市场起到一定的拉动作用。她认为，最宜等到房地产市场真正恢复到良性运行的状态时，再逐步推进对销售制度更加严格的管控，给市场和房企足够的缓冲空间，才能保障二者同步健康、良性运行。
