现房销售真的来了。

　　近日，河南省信阳市住建局印发《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》（以下简称《批前公示》），其中最受关注的一条是，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。

　　事实上，据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。

　　中指研究院政策研究总监陈文静指出，此次信阳发文明确在中心城区新出让地块一律实行现房销售，也是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。

　　信阳市住建局官网截图。

　　信阳：新增商品房一律实行现房销售

　　《批前公示》指出，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。

　　最重要的是，《批前公示》明确，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

　　“信阳市场仍处于调整阶段，库存去化压力较大，目前不少新房项目实质上已经处于现房销售状态。”陈文静指出。

　　根据信阳市统计局数据显示，2025年1-3月，全市商品房销售面积下降0.5%；销售额增长1.1%，商品房待售面积增长8.5%。

　　值得一提的是，信阳土拍市场也是“不温不火”，多数地块由地方国资底价获取。根据中指数据，2025年1-4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。陈文静进一步表示：“整体来看，信阳近年房地产市场表现偏弱、土地成交量低，现房销售政策的推出对于信阳短期市场运行的影响或相对较小。”

　　此外，“防风险”也是一大关键考量因素。上海易居房地产研究院副院长严跃进：“此次信阳政策的出发点非常清晰，就是做好三项工作，即化风险、去库存、控增量，其中最重要的就是化风险。从这个角度看，要精准理解‘化解风险’的含义。观察本轮现房模式的推进，有一个非常重要的历史背景，就是过去的烂尾楼事件和房企债务违约事件，尤其是2022年的‘停工断贷’，影响很大。河南当时此类事件比较多，信阳等城市也出现了较多案例。”

　　去年全国现房销售面积占比已超30%

　　2024年7月，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》发布，其中提出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，明确了房地产中长期改革方向。

　　去年年底，全国住房城乡建设工作会议在提出“推动构建房地产发展新模式”中强调“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。

　　在防风险、提品质的要求下，现房销售在全国铺开已经势在必行。

　　事实上，近年来，全国多地积极探索推行现房销售。海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。

　　根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，比如安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；荆门是湖北省内唯一试点现房销售的城市，今年4月该市首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。

　　另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

　　在各地加快推进现房销售的背景下，我国现房销售占比也正在快速提升。根据国家统计局披露的数据，2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。而在过往的2020年至2023年的四年间，现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。

　　目前，从各地探索来看，多是在新出让土地的要求中增加现房销售的要求。比如，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块，在2022年北京集中供地中，几乎半数地块涉及竞报现房销售面积；2023年，深圳土拍中首次引入“竞现房面积”环节，2024年9月深圳挂牌出让一宗宅地，要求“全部现房销售”。

　　就河南来看，不仅仅是信阳，郑州、开封等城市也在加快推进现房销售。早在2023年2月，河南省住房和城乡建设工作会议明确，将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2024年年初，河南首个现房销售试点项目也已落地北龙湖。

　　业内：需降开发贷利率、降地价配套支持

　　不过，在业内人士看来，推进现房销售模式，需要“顶层设计”。

　　在当前房企现金流普遍趋紧的情况下，全面实行现房销售确有难度。陈文静指出：“由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款也较当前更晚，较为考验房企资金状况。”

　　河南一位房企内部人士向记者表示：“河南郑州、信阳等地，很多新盘正在进行的‘所见即所得’的现房销售大多是被动的，剩余房源卖不完都撑到了交房。”

　　李宇嘉也认为，当前，全面启动现房销售的压力较大。“不管是开发商的财务平衡基础，还是地方政府的土地财政基础，都是建立在预售制度下的。预售制度下房地产周转较快，开发商通过预售快速回笼资金，利润比较高，可以支撑开发商去举借债务，也能支撑其去拿地。现售模式下，开工到销售的周期，从6个月至1年延长至2-3年。也就是说，2-3年后开发商才能通过销售回款来回收土地支出。房地产是资本密集型行业，从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大但回收周期长的‘错配现象’，也会导致开发商拿地积极性明显下降。”

　　虽然存在难度，但李宇嘉认为，随着预售制度的弊端越来越显现出来，推进现房销售势在必行，不过，在此过程中需要“制度先行”。其表示：“推进现房销售，首先，也是最关键的，就是金融支持，如果把开发贷利率降到很低的水平，现房销售的资金压力就小了。其次就是地价要降低，住房回归到消费品，不能再维持那么高的地价。”

　　现房销售推进不能“一刀切”，对此，陈文静也建议：“要更好地发挥现房销售模式所带来的优势，加快构建房地产发展新模式。从市场的角度来看，建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。”