新华财经内罗毕5月13日电（记者李卓群）今年5月初，埃塞俄比亚总理办公室发布消息称，该国部长会议通过一项法案草案，拟取消自1974年起施行的针对外国人和外国企业禁止拥有“不动产”的长期禁令，但草案文本尚未公开。如果该草案在未来几个月内获得议会批准，埃塞俄比亚将首次在法律层面允许外资直接持有住宅或商业物业。

　　当地分析人士认为，这一政策转向不仅打破了长达半个世纪的封闭制度，也释放出政府深化经济改革、引入国际资本以提振国内市场的强烈意愿。

　　长期以来，埃塞俄比亚的土地政策规定：非埃塞籍个人与机构通常以租赁方式参与当地房地产市场，而非直接持有产权。这一政策框架的形成与1974年后的土地制度改革密切相关，当时确立了土地由国家统一管理的制度。

　　在此后的宪法发展中，土地作为“国家与人民共同财富”的定位得以延续，产权制度也成为需要审慎考量多方面因素的议题。特别是在农村和部分区域，土地问题往往与社区身份、文化传统和资源管理相互关联，因此在相关政策调整时需要综合考虑各种因素。

　　不过，伴随城市化加速和中产阶层扩大，房地产市场在过去十年成为埃塞内部相对有活力的行业之一。尤其是在首都亚的斯亚贝巴，住房与商业不动产需求大幅上升，推动房价持续上涨。

　　据美国国际贸易管理局（ITA）2024年7月发布的数据，预计2024至2028年间，埃塞俄比亚房地产市场将以近10%的年均增速持续扩张。当前市场呈现三大核心趋势：经济适用房需求激增、综合开发项目日益受到青睐，以及为支撑国家工业制造业发展而兴起的工商业地产投资热潮。

　　尽管如此，当地分析人士认为，埃塞的房地产市场仍面临一系列难题：开发商融资难度大、建筑材料依赖进口、外汇管制限制资金自由流动，以及建设审批流程复杂、缺乏统一市场标准等。这些瓶颈不仅制约了市场深度发展，也降低了其对国际投资者的吸引力。

　　在此背景下，埃塞政府提出解除外资不动产持有禁令。根据政府声明，该改革若顺利实施，将有助于带动住房供给、激活私人资本、创造就业机会，并为国家外汇储备引入稳定来源。房地产作为资本密集型行业，对建筑、金融、物流、设计等产业链具有强拉动效应，若吸引外资进入，有望带动整个城市经济结构升级。埃塞央行也希望，开放不动产投资可以吸引侨汇回流和机构投资者布局本地市场，从而缓解当前外汇储备紧张和本币比尔持续贬值的压力。

　　不过，这项改革的路径并非坦途。亚的斯亚贝巴本地资产管理公司负责人米尔卡里姆·亚库博夫（Mirkarim Yakubov）在接受《African Business》采访时指出，草案虽然象征意义重大，但从法案落地到市场转化仍需时间和清晰配套政策。“实际影响将取决于法律最终文本的具体内容，以及政府执行过程中的透明度与一致性，”他说。“外国投资者将密切关注哪些类型的不动产（住宅、商业、工业）可被购买，以及哪些城市和区域将被纳入开放范围。同时，政府如何制定土地估值标准和交易流程，也将直接影响外资介入意愿。”

　　亚库博夫认为这是总理阿比·艾哈迈德·阿里（Abiy Ahmed Ali）自2018年以来推行经济改革的延续。自阿比政府上台以来，埃塞政府已陆续允许外资进入电信、银行等关键战略行业，启动了埃塞证券交易所，并推动比尔汇率的市场化。“这场房地产改革显然也是国际货币基金组织对埃塞改革建议框架的一部分。它此前已明确要求埃塞政府提高产权保护与市场准入水平，作为金融支持条件的一部分。”

　　与此同时，一些观察人士对房地产市场的快速开放也提出审慎意见。他们指出，若资本大规模涌入高端项目而缺乏配套调控措施，可能在短期内推高房价，进一步加剧中低收入群体的购房困难，并引发社会不满。此外，埃塞现行土地制度下，土地仍归国家所有，即使放宽房产所有权，外资也需通过长期租赁方式取得土地使用权。这意味着，外资在权属、收益分配、合同保护等方面仍需依赖政府提供清晰稳定的制度保障。

　　尽管埃塞房地产市场当前尚处于政策过渡期，投资信心已初现回暖。一些中东、土耳其及南非开发商已开始重新评估其在亚的斯亚贝巴和德雷达瓦等城市的商业不动产项目储备。业内人士普遍认为，若埃塞政府能够在法案细节设计上增强确定性、设立外资准入清单与风险管理机制，且在土地制度层面实现逐步透明化，未来三到五年内，埃塞有望成为非洲房地产资本的重要目的地。