近期，川系房企邦泰集团在官微里连发四张大红色“拿地喜报”，庆祝其在短短8天内拿下了5宗地块。

　　民营房企这样豪气拿地，在行业内已经很罕见了。

　　在过去三年的房地产行业深度调整期，这个起家于四川乐山的民营房企以激进姿态逆势扩张。今年1-4月，邦泰已经斥资50亿元斩获13宗地块，在拿地榜单上和众多央国企位于同一阵营。

　　当下，多数房企的投资战略都是收缩与聚焦，只投几个核心城市的核心区域，但邦泰却有一套自己的打法。它深耕中西部，除了在省会城市不断拿地，也新进驻三四线城市，包括忻州、延安、上饶等小城市。这一套反周期的错位拿地模式叠加其超过行业平均水平的投销比，既为民营房企生存路径提供了新样本，也有可能埋下一定的现金流风险隐忧。

　　逆流而上的民营房企

　　8天连夺5地，川系房企邦泰集团最近话题度拉满。

　　在克而瑞发布的今年1-4月房企拿地榜中，邦泰集团排到了全行业第13位，拿地金额50亿元，新增土储货值104亿元，这已经接近邦泰去年全年的拿地量——去年全年邦泰耗资59.6亿元拿下了131.2亿元的新增土储。

　　这份拿地榜单中排名靠前的房企几乎都是央国企，若以民营房企计算排位，邦泰集团可以排民营拿地榜第二位，仅次于总部位于杭州的滨江集团（新增土储275.3亿元）。

　　作为民营房企拿地的“状元”和“榜眼”，滨江和邦泰的拿地逻辑却十分不同。滨江的新增土储依然聚焦于核心新一线城市杭州的核心区域，这也是从去年开始大多数仍活跃的房企都在遵循的投资思路，即聚焦收缩于核心城市的核心地块。

　　而邦泰却“不走寻常路”，给出了一个“错位打法”。

　　今年1月至今，邦泰集团已经斩获13宗地块，分别是：山西省忻州市雁门大道约91亩地块、四川省德阳市旌北新区河东片区102亩地块、云南省昆明市西山区滇池路板块31亩地块、昆明市呈贡区龙城街道79亩地块、昆明市呈贡区斗南板块约34.5亩地块、陕西省西安市曲江新区35亩地块、湖北省武汉市青山区约51.5亩地块、 陕西省延安市新区115亩地块、重庆奉节64亩地块、江西省上饶市88亩地块、江西省南昌市红谷滩区69亩地块、广西壮族自治区南宁市江南区34亩地块、安徽省芜湖市经开区64亩地块。

　　细看邦泰所布局的市场，既包括昆明、西安、武汉、南昌、南宁等中西部省会城市，也包括忻州、德阳、延安、上饶等三四线城市。

　　去年邦泰拿的地块也类似，除了南宁、西安、南昌、合肥等中西部省会地块，还有乐山、宜宾、玉溪、延安等三四线城市地块。

　　其中不少区域市场是目前的头部央国企不再关注的，却是邦泰熟悉的生态位——毕竟这家川系房企2007年从小城市乐山做项目起步，其后又将总部安在了“西部第一省会”成都。

　　实际上，今年已经是邦泰大举扩张的第三年了。2022年以后土拍市场主角变成了大型国央企和地方国企，参与拿地的民营开发商寥寥无几。但2023年邦泰拿地21宗，去年又拿地22宗，邦泰的投资并不局限于四川本土，而是全国化扩张，首进了不少新城市。

　　寻找三四线城市“潜力股”

　　房地产研究机构克而瑞认为，受到行业下行调整、需求透支等多种因素的影响，三四线土地成交自2020年以后持续下滑，诸多三四线土地无人问津。

　　不过，邦泰这样逆势扩张的民营房企，似乎正在三四线市场中寻找“价值洼地”。

　　从其拿地投资动作可以看出，邦泰在持续进入两种类型的三四线市场——一种是邦泰此前已经进入的市场，对小城市竞品进行“降维式打击”，项目的销售结果验证了路径的可行性；二是具有一定产业资源的经济强市。

　　比如山西忻州，2021年，邦泰首入忻州打造了邦泰天誉项目，当时就卖得不错，首开卖了200多套，第二批次开盘首日卖了120多套，三批次开盘一小时卖了1.5亿元，去年这个楼盘首批次还实现了提前35天交付，成为忻州近年来首家交房即交产权证的项目，所以今年邦泰选择再度落子忻州。

　　2021年时邦泰就进入了陕西延安市场，4年期间开了5个项目，市场效果也得到了验证，因此今年邦泰再度斩获延安地块。

　　而邦泰今年新进入的三四线城市，则都具备一些产业上的亮点。比如江西上饶，这座城市以“四省通衢” 之位连通四方，沪昆、合福高铁在此交汇，2小时直达杭州、福州，4小时贯通长三角、珠三角，2024年GDP达3720.9亿元，在江西省内位居第4位，上饶依托千亿级光伏产业集群，晶科能源全球组件出货量连续多年蝉联榜首，数字经济产业园集聚华为、阿里等头部企业，被称为“光伏之城”。

　　另一个邦泰拿地的城市——安徽芜湖，去年GDP达到5120亿元，增速高达9.2%，近年来芜湖立足自身制造业基础，新能源汽车和智能网联汽车、高端装备制造、人工智能等新兴产业快速发展，去年其工业产值增长18%，新能源汽车销量同比增长232%。

　　克而瑞认为，在三四线投资退潮的大背景下，仍有少数城市、核心地块对房企有一定的吸引力，综合来看，仅有投资前景较明朗的城市叠加自身区位优势明显的地块，才能够在市场转冷的环境下保持较高的吸引力。无论行业整体如何低位运行，仍有具备拿地实力的房企持续狩猎优质地块。

　　不过，逆势扩张的邦泰虽然拿地步伐激进，但销售额上升幅度并未跟上。去年邦泰拿地耗资59.6亿元，全年全口径销售额168.9亿元，拿地销售比为0.35；今年前四个月，其拿地金额达到50亿元，销售额仅为70.9亿元，拿地销售比高达0.7。

　　而在目前的市场行情下，“以销定投”是多数房企投资拿地的策略，即拿地金额受到销售金额的限制。

　　在业内，“拿地销售比”数值一般来说低于0.4，以确保企业的现金流安全。根据克而瑞统计，2020年百强房企的拿地销售金额比为0.37，而随着三道红线的公布，2021年及2022年，百强房企的拿地销售比连续下降，分别下降至0.25及0.18，2023年这一比值回升至0.21，但2024年前三季度这一数值则下降至0.15。而频发红色拿地喜报、在中西部多个二三线城市攻城略地的邦泰，其投销比已经来到了一个高位，这或许给其后续发展埋下一层隐忧。