李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　5月7日，国务院新闻办公室举行发布会，央行、国家金融监督管理总局、证监会等负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。这是继2024年9月底金融管理部门推出金融政策“组合拳”后的再次联手，也是落实4月25日中央政治局会议关于“根据形势变化及时推出增量储备政策，加强超常规逆周期调节”，金融政策要主动作为的及时体现。

　　此次会上，人民银行提出了十项措施。其中，一揽子降准降息备受关注。比如，降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。这些调节资金面宽裕度和下调资金利率的政策与房地产直接相关。同时，还提出加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。

　　在当前刚需和刚性改善仍占主导的情况下，为了促进这些需求更好地上车、促进新房和二手房的循环，考虑到微观主体对收入预期等仍然偏弱的情况，适时降准降息，保持流动性充裕、低成本，继续降低楼市的门槛、降低交易成本，有利于夯实止跌回稳的局面。

　　当前有一些因素制约楼市消费端，也需要降准降息来扶持。另外，人民币汇率稳定的压力减轻，也为降准降息创造出窗口期。

　　存款准备金率从原来的6.6%降低到6.2%，降低银行负债成本，增强银行对购房者和开发企业的贷款能力；央行政策利率下调10个基点，经由市场化传导预计将带动贷款市场报价利率（LPR）随之下行，后期按揭贷款利率也相应下调；五年期以上公积金首套房利率将由2.85%降至2.6%，达到历史最低水平，也是近期较大的降幅，有助于拉开公积金利率和商贷利率的差距，体现公积金利率的普惠特征，降低公积金冗余，激发刚需和改善型购房动力。

　　下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，惠及专项借款、再贷款。抵押补充贷款（PSL）利率也从目前的2.25%降至2%。这些政策对于支持配租和配售型保障性住房项目投资、保障性租赁住房统租统购和运营、城中村改造等转向资金投放等，都有积极意义。

　　另外，金融监管总局表示，近期将推出八项增量政策，一方面就是加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。其中，就包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场的稳定态势。

　　这也折射出一个信号，对于稳定住房消费、房地产项目投资，降准降息等传统工具有积极的作用。但从当前行业和市场的基本面来看，传统政策纾困的效应减弱，迫切需要转向新发展模式。近期，各地都在抓紧制定落实房地产新发展模式。这其中，金融支持的新模式必不可少。甚至可以讲，房地产新模式的任何探索、实践，都需要新的房地产金融模式辅助。

　　同时，考虑到商品房项目资金高度密集，包括股东出资、债券融资、信贷融资、证券化融资等，要建立全口径的资金监管制度，才能捋清楚各个资金主体资金投入、收回及分派收益的合理规则。另外，房地产进入存量时代以后，无论是存量土地盘活、物业收储和运营、发展住房租赁等等，这些存量盘活都需要金融支持，这与增量时代的抵押风控模式完全不同。

　　值得注意的是，过去的存量盘活主要是通过棚改、城中村改造等，依靠土地再出让和商品房销售回笼资金以偿还贷款。未来，告别大拆大建，城中村、老旧小区、老城区等改造以综合整治、微改造等为主，比如公建配套补短板（比如“一老一小”）、功能修复和再造、消费活力或“烟火气”激活等，带动可持续的现金流创造，并以该模式来驱动前期融资和投资。

　　总之，房地产新的金融新模式，关键是转向不动产现金流导向的投融资模式。而且，此次一揽子金融稳楼市政策，还重在修复经济基本面。比如，科技创新和技术改造再贷款增至8000亿，新设立“服务消费与养老再贷款”5000亿元。这些政策工具重在稳定就业、收入、消费等经济基本盘，夯实高质量发展的确定性，在落实“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”中，创造房地产可持续的发展动力。