近一段时间，物业费“降价潮”的现象备受关注。根据中物研协发布的数据，2024年以来，包括重庆、武汉、兰州、长沙、青岛等重点二线城市在内，已有超过100个小区出现了下调物业费的现象，降费幅度普遍在20%~35%之间，物业费下调似乎已形成了趋势。近期，下调物业费的潮流已蔓延至一线城市。
近日，深圳、上海等城市均有小区与物业企业协商物业费调降，特别是前期物业费定价高的楼盘。
所谓“前期物业”，是指开发商为完成新房交付和保修期维护，自行聘请物业公司提供服务。一般来讲，“前期物业”是过渡且非市场化的，往往是开发商旗下的物业公司。通常，前期物业定位于协助解决新房交付中业主对物业瑕疵修复的诉求，同时也帮助开发商卖车位、清尾盘。前期物业一般在2年后到期，由小区业主大会以市场化方式选聘新物业及收费标准。
由于购房时业主大会尚无法运转，导致业主对前期物业并无议价权。同时，过去房价存在普遍的涨价预期，每月物业费多几十元，甚至一百多元，并未引起多大关注，加上前期物业费定在多高的水平上，后期大概率能维持在该水平上。如初始就定在低水平上，后期就很难提高了，这已成为业内的普遍认识。因此，开发商也会有动力将前期物业费定得偏高一些。
但是，约定好的后期召开业主大会，以市场化的方式，二次选聘符合全体业主利益的物业公司，并未成为普遍的现实。一方面，业主成立业委会、召开业主大会的情形并不广泛，大多数小区后期并未成立该组织；另一方面，前期物业到期后惯性延续，也不愿调整物业费。再考虑到前期宣传的配套、服务有的并未落地，导致业主对高物业费多有怨言。因此，就有了对前期物业费进行价格指导的政府行为，以彰显物业费准公用事业的性质，指导小区后续物业收费及全社会物业费用的导向。
2024年以来很多省市，诸如青岛、重庆、银川、武汉、镇江以及山西全省，陆续发布了物业费新规，有的明确市区住宅连续空置6个月以上物业费最多交70%，还有的明确要求本行政区物业最高收费不得超过2.76元/平/月。笔者认为，上述省市的举措，一方面旨在纠正过去物业收费的不规范性；另一方面，结合业主的合理诉求，对收费内容进行调整，重要的是，突出物业费的准公用事业特性。
比如，高空置率的小区，实际居住的业主少、很多房子甚至并未装修，社区及居家生活产生的垃圾也少，物业费大头的“三保”（如保安、保洁、保绿化）支出也少了，调低空置物业的收费也是合理的；另外，对于前期规划的配套设施未落地的项目，适时调降物业费也是合理的。但物业费要降多少需要讨论。
本质上，在住房回归居住属性后，物业消费和购房消费是一样的。购房款是对“物的消费”，物业费是对“服务的消费”，只不过发生在一前一后的不同环节，且两者都受物权法和合同法保护。之所以很多业主对物业服务不满意，在于认知和边界问题。简单讲，房子看得见、摸得着，消费边界相对清晰。对于物业服务，其价值认知有偏差、权责边界有模糊。
物业费高不高，没有绝对的标准，一要看业主对物业服务的诉求，有的业主是希望物业费高一点的，这样不仅居住的品质高，也有助于物业保值增值，但有的业主却不愿意缴纳较高的物业费；二要看物业服务是否到位，到位则物业费就不高，若服务不到位就显得高了。
因此，要通过业主大会或业委会统一大多数人的共识，即让业主们树立“一分钱、一分货”的对价理念，即究竟需要什么样的服务，是“最低费率、保底服务”，还是“中等费率、较好服务”，抑或“较高费率、更好服务”。因此，就需要将非标的服务，转化为标准的菜单式服务，就是消除费用“高与不高”，服务“好与不好”之间的偏差，从而让业主的认知趋于一致。
住房进入存量时代后，社区对物业的常态化维护、小修小补，不仅关系到居民是否“住得好”，也是由物业费、住宅专项维修基金、房屋保险构成的房屋养老金体系三支柱的基础。物业服务好，一些小毛病得以清除，不至于累积成大毛病，物业寿命就会延长，也缓减后期养老的压力。
好房子，更需要好物业。所谓好物业，绝非是高物业费，而是匹配业主需要的，也匹配其支付能力和意愿的物业管理。未来，物业费不会出现大面积的降价现象，而是在作业标准化、信息透明化后，厘清公认的底线价格，形成不同服务和水平的价格梯次。
近期召开的中央政治局会议，提出提高中低收入群体收入，大力发展服务消费，增强消费对经济增长的拉动作用，清理消费领域限制性措施。
对物业费的规范，比如不合理物业费的下调、价格高限的制定、透明消费、准公共事业化管理等，就是对物业消费领域限制性措施的清理。
既可降低物业支出，提升业主可支配收入，也考虑物业服务的成本线，保持物业服务可持续。同时，作业标准化、服务弹性化、信息透明化，也是物业供给侧改革，它提高了业主消费的满意度，让愿意付高价的业主获得更好服务。更通过居住品质、物业保值等示范效应，牵引广大业主愿意“花钱买服务”，提高存量小区物业覆盖率，这是扩大服务消费的新渠道。
