近日，广州天河城启动改造升级引发关注。事实上，面对市场环境和消费者偏好的快速变化，一些承载着时代记忆的商业体正在经历一场从物理空间到运营思维的全面革新。为应对新世代的消费需求和非标商业的影响，广州存量商业纷纷启动改造升级。包括已经完成升级的K11、广州天河领展广场、中华广场，以及正在计划改造的太古汇文化中心和G5（五号停机坪）等。
值得关注的是，一季度印发的《2025年广州市促进商务高质量发展专项资金商业网点建设专题申报指南》，也在鼓励大型零售商业项目建设，对改造、扩建投资额1000万元以上的项目给予不超过300万元的支持。政策扶持将进一步助推存量物业改造，焕新城区商业面貌。
消费场景通过改造不断优化。
▍实体商业改造重塑商业场景
随着城市商业的发展，越来越多的老项目进入改造周期。
可以看到，自开年以来，广州次核心商圈部分项目陆续启动调改。
从业态调整来看，世邦魏理仕的统计数据显示，2025年首季零售业态录得新租数量最多，占全部成交的42.4%，较餐饮业态高1.1个百分点。其中时尚服装业态在零售中占比最高，以国内服装品牌为主，而珠江新城则继续成为国际服装品牌广州第二家名店落地的热门商圈，包括巴黎世家、山本耀司和ba&sh巴安斯等都于一季度在此商圈拓店。
餐饮业态则受特色餐饮拓展影响，成交占比有所调整。尽管云贵菜系餐饮店增多，但市场缺少大规模铺店的特色餐饮品牌。服务类业态方面，新型健身中心积极布点；包括电影院和KTV业态，都在持续地新旧替换中。
可以看到，目前市场上进入改造的存量商业主要包括老百货翻新改造、老工业厂房、园区改造、商业街区改造以及小商品城、批发市场等改造。20年前百货是主流的商业形态，目前诸多曾有过辉煌岁月的百货需要找到新的业态方向。同时，随着城市的进化，原来位于城市边缘的厂区已经是城市核心区，生产制造的功能与城市的需求不再兼容，老的厂房、园区需要新的业态导入发挥新的作用。
此外，街区式的物业形态、面临市场变化的专业市场在业态和品牌上都需要进行升级，将已然老化的物业从结构、布局、立面、装修各方面焕新来匹配品牌的调整。
更重要的是，消费市场在新经济周期下发生新的变化。为了实现新的业态定位，外立面翻新和内部重新装修是存量商业的应对之策，为了提升客户体验，重塑商业场景，往往要进行结构上的优化，例如在老百货和小商品市场项目改造为新型购物中心时，拆掉部分楼板，形成新的中庭，提升商业空间的通透感，获得更舒适的宜人尺度和更合理的商业动线。
◆专家建议
仲量联行中国区首席执行官张静表示，当下消费市场正经历结构性变革，消费分级是新经济周期消费市场的主要发展趋势。这为商业地产创新与迭代提供了新的坐标——通过场景重构与供给优化，精准对接“后Z世代”“千禧一代”和“新银发族”构成的消费者不断丰富发展的消费新需求。
随着消费场景的不断优化，市场将迎来新的增长机遇。
▍项目分化加剧非核心商圈将新增购物中心
值得关注的是，在竞争激烈的商业地产市场中，头部运营商与尾部企业的运营效果差距持续扩大，区域及项目间表现持续分化。戴德梁行的数据显示，核心商圈租金保持高位运行，而非核心区域因供需面临更大的租金调整。与此同时，即便在同一片区内，项目间因运营能力差异导致的分化也愈发突出，不同项目的平均租金差距从2022年的4倍扩大到5倍。对此，业主需要在招商策略、空间布局、营销推广等方面进行升级，以在分化加剧的市场中保持竞争优势。
预计年内广州零售市场还将新增约66万平方米优质购物中心，主要分布在番禺、白云等非核心商圈，区域性供应放量或对全市租金水平形成一定影响。业内人士表示，3月国家发布《提振消费专项行动方案》，旨在从供需两端发力，提升居民消费能力和消费意愿。这将加速居民消费潜力的释放。同时，面对不断变化的消费需求，业态更迭、焕新调改将继续成为存量项目提升竞争力的重要发力点。
◆专家建议
运营精细差异化打造共创平台
戴德梁行广州商业部负责人孙斌表示，未来商业地产项目的运营，将从过去的普遍标准化进阶到精细差异化，即除了日常标准化的运营推广外，可以真正赋能给品牌租户的措施将成为提升品牌青睐度及租户依赖度的有效手段。例如，在建筑硬件上，适当留白，为首店或头部品牌提供独立公区、外立面、艺术装置或主题街区等策展昭示节点，为非租赁区域带来附加值。如成都源野Regular打造地下公园式商业，通过自然场景和联合策展空间，首店比例超40%。
孙斌表示，软性服务商可为品牌提供营销支持，如联合推广、社交媒体曝光、数据服务或会员资源等，与品牌共进退，实现长期共赢，打造共创平台及运营支持等增值服务，是引起品牌关注的另一吸引点。如北京SKP与华为联名款手表、佛山千灯湖环宇城与泡泡玛特联名开发环宇城IP的产品等，均是通过联合营销的手段来共享IP收益。
吸引优质品牌进驻，可以总结为“消费场景独特性+软性服务赋能+长期共赢”三大吸引法则，最终让好的商家品牌感受到“非你不可”的商业价值，而非单纯支付租金的场所。
