随着去年9月以来房地产政策的积极优化与LPR的全面降息，多城刚需和改善型买家的入市情绪也在不断升温。不过，随着不少购房者决心抓住利好入市，许多关于房产的细节问题也得到了越来越多的关注，例如，除了首付和房贷，买房究竟还要花多少钱？贷款贷到底贷几年合适？等等……

　　而除了购房本身的问题外，许多父母或准父母在购房时，往往也会考虑到未来房产的继承问题：如果在购房时加上孩子的名字，可能会影响到未来孩子的首套房界定，但若选择继承给孩子，又担心要花上不少钱。所以，在把房产继承给下一代时，究竟要做好多少花销的心理准备？有没有哪种方法会更省钱呢？

　　目前，房屋过户的方式主要有三种：赠予、继承以及买卖，这三种方式有不同的操作流程，最重要的是，所需要缴纳的费用也不尽相同。

　　方式一赠予

　　从字面意思上来看，赠予似乎是种一分钱都不需要支付的过户方法，毕竟把房子直接送给子女，子女还要付什么钱？然而在实际操作中却并非如此。

　　选择赠予的过户方式，受赠人（孩子）需要缴纳房屋评估价格3%的契税。也就是说，如果房产的评估价格为500万元，那么孩子在继承此套房产时，需要支付15万元的税费。

　　然而，15万元的税费却并不是终点。如果这套房子没有满足满五唯一的条件，子女若有出售这套房产的需求，则需要在出售时，对差额部分缴纳20%的个人所得税。假设父母买入这套房子时为200万元，子女想以600万元卖出，那么子女就需要为400万元的部分缴纳20%的个税，即80万元。

　　因此，虽然从字面上来看，赠予似乎是最“便宜”的过户方式，然而要缴纳的费用其实可能是三种方法中最多的一种，且“后患无穷”。

　　方式二继承

　　那么如果采用继承的方式，是不是可以省点钱呢？

　　与赠予相比，继承的优势在于无需缴纳各种税费。不过，却多了一笔80元/平方米的公证费：假设需要过户的房产为95m²，那么子女需要支付的费用就为7600元。在上述房产条件都不变的情况下，相较赠予可以说是大大节省了一笔费用。那么，这是否就意味着继承是最省钱的方式？也不尽然。

　　继承只有在父母过世后才能办理过户，且与赠予同样的是，如果子女未来想出售这套房屋，在不满足满五唯一的条件时，还是需要缴纳差额20%的个人所得税，无疑还是一笔巨款。

　　方式三买卖

　　从表面上看，买卖，似乎是最“冷血”、最商业，或许也是最费钱的一种过户方式。然而，可能有些“反常识”的是，在三种方法里，买卖反而可能是操作便捷、安全灵活、成本更低的一种。

　　虽然写的是“买卖”，但实际上，父母在将房子卖给自己的子女时，是可以以极低的价格，甚至无需实际付款，出售给孩子的。尽管孩子在接手房产前，需要支付契税、个人所得税等税款，从种类上来看，似乎比赠予或继承都要交的多，但在选择买卖过户的情况下，各项税款的税率其实并不高：

　　契税：首套房：普通住宅1%，非普通住宅1.5%；二套房：3%；

　　个人所得税：满五唯一免征；若不符合满五唯一，则可二选一：全额的1%/2%（普通住宅/非普通住宅）或差额的20%。

　　也就是说，在首套房且满五唯一的情况下，买卖过户只需要支付2%的税费即可。

　　而当未来，子女想要售出这套房产时，即便不满足满五唯一（满五：起点为过户时）的条件，子女也可在全额1%/2%（普通住宅/非普通住宅）或差额的20%之间做选择，对比赠予或继承都要更省。

　　三种房屋过户方式的区别

　　我们来举个具体的例子，看看三种不同的方式子女究竟要支付多少钱。假设父母向子女过户了一套95m²、评估价为500万元的房产，父母当初购入的价格为200万元，子女打算以600万元卖出，那么在不同的过户方式下，所产生的费用为：

　　从上述表格可见，如果只考虑过户阶段，那么继承可以算是最“省钱”的过户方法；但一旦考虑到子女未来可能会将这套房子出售，那么无论是赠予还是继承，都可能不如买卖来得划算了。因此，哪种过户方式最合适，建议还是要综合“满五唯一”、过户的房产未来去向等问题综合考虑。

　　不过这里还要提醒的一点是，过户后房子的产权将不再属于父母。为了避免发生家庭纠纷的极端情况，建议父母在过户前，先前往房屋所在地的不动产登记中心办理“居住权”的登记，更好地保障自身权益。