深度研究：万科盈利拐点预测及关键变量分析
一、机构盈利预测分歧与时间线
根据2025年最新机构研报，万科盈利预期呈现显著分化，核心时间节点预测如下：
1. 乐观派（2026年扭亏）
- 开源证券：预计2025年亏损73.22亿元，2026年实现微利5.57亿元，2027年盈利13.14亿元。核心逻辑为政策放松带动销售回暖，叠加资产盘活回款加速。
- 中国银河：预测2027年净利润108.07亿元，认为行业集中度提升后，万科作为龙头将受益于市场份额扩大。
2. 谨慎派（2027年后盈利）
- 国金证券：预计2025-2027年持续亏损（-241.59亿/-152.31亿/-61.99亿），认为销售复苏不及预期及存货减值压力将延后盈利。
- 华泰金融：预测2027年仅盈利7000万元，强调高负债下现金流压力难以快速缓解。
二、盈利拐点的关键驱动因素
1. 销售规模与毛利率修复
- 销售复苏：2025年1-5月销售额同比下降44.19%，若政策放松（如限购取消、房贷利率下调）推动销售均价回升至1.5万元/㎡以上，2026年销售额或恢复至4000亿+水平。
- 毛利率改善：2025H1开发业务毛利率仅8.1%，若土地成本下降（如通过城市更新获取低价地块）或现房销售占比提升，毛利率有望修复至10%-12%。
2. 债务压力缓解与融资支持
- 股东输血：2025年深铁集团已累计提供148.52亿元借款（利率2.34%），若持续注资，可覆盖短期债务缺口（2025Q3现金短债比仅0.48）。
- 资产证券化：REITs发行（如物流、长租公寓）及存量资产盘活（2023年以来回款785亿元）可释放流动性。
3. 非开发业务贡献
- 经营性业务：2024年物业（363.8亿）、物流（33.8亿）、商业（84.4亿）收入占比14%，若保持15%+增速，2027年可贡献超1000亿收入，降低对开发依赖。
- 轻资产转型：代建业务（2024年收入52亿）及长租公寓（26.24万间）有望成为稳定现金流来源。
三、盈利预测情景推演
情景 触发条件 盈利时间 2025-2027年净利润预测
乐观情景 政策强刺激（限购放开+降息）、销售均价回升10%、资产盘活超预期 2026年 -73亿（2025）/5.6亿（2026）/13.1亿（2027）
中性情景 行业温和复苏（销售降幅收窄至20%）、股东借款维持、毛利率修复至9% 2027年 -241亿（2025）/-152亿（2026）/62亿（2027）
悲观情景 政策不及预期、三四线销售崩盘、存货减值超千亿 2030年后 持续亏损，或需债务重组
四、风险与不确定性
1. 政策风险：若房地产税试点扩大或预售资金监管加码，可能压制销售回暖。
2. 流动性风险：2025年到期债券218亿元，若融资渠道收紧或股东支持减弱，可能触发违约。
3. 资产质量：三四线土储占比约25%，若房价下跌10%，存货减值或达300亿元。
五、结论：盈利拐点或于2026-2027年显现
综合机构预测及关键变量，万科盈利拐点最可能出现在2026年下半年至2027年初，具体取决于：
- 2025Q4政策效果：若销售企稳、融资成本下降，2026年有望实现微利。
- 资产处置进度：2025年需盘活至少200亿货值以缓解债务压力。
- 行业出清节奏：若头部房企整合加速，万科市场份额提升将加速盈利修复。
投资者关注指标：
- 月度销售数据（尤其现房/准现房占比）
- 深铁集团注资频率及金额
- 存货减值计提规模及毛利率变化
（注：以上分析基于公开信息，需动态跟踪政策与经营变化。）
