拿地4个月后，北京海淀宝山“双子星”项目陆续开始宣传造势。

　　两项目分别由中建壹品与金隅地产于今年6月竞得，与海淀当前主流的高价住宅项目不同，两项目均主打“小而精”的刚需及刚改产品，成为海淀五环内购房门槛较低的新盘。

　　《中国经营报》记者了解到，随着销售端的分化加剧，房企在京投资持续收缩聚焦，海淀作为资源禀赋极高的核心区域，成为开发商布局重点，从去年至今，已有多幅地块出让。

　　但随着入市项目增多，新盘之间竞争也在逐渐加剧。比如宝山“双子星”项目，虽位于海淀西四环至五环之间，但也面临海淀半壁店、石景山同类项目的激烈竞争。

　　宝山“双子星”蓄势

　　据了解，两项目地块出让时间为今年6月5日，分别由中建壹品和金隅地产摘得。其中，宝山村棚改HD00-1412-0016地块占地面积2.4公顷，规划地上建筑面积5.04万平方米，其中住宅建筑面积约4.89万平方米，内含1处社区卫生服务站和1处社区养老服务驿站，整体容积率2.1。中建壹品当时以27.78亿元摘得，溢价率1.76%，成交楼面价约5.51万元/平方米。

　　宝山村棚改HD00-1412-0017地块土地面积2.85公顷，建筑面积6万平方米，容积率为2.1，建筑高度30米（局部36米），交易起始价33.15亿元。当时金隅地产以33.64亿元摘得，溢价率1.48%，成交楼面价约5.6万元/平方米。

　　9月17日，中建壹品率先发布案名，0016地块案名定为海宸元境。金隅紧随其后，于9月19日发布地块案名——北京隅·海岄。

　　在产品定位上，与目前海淀市场上多数大户型高价住宅相比，两项目均采取“小而精”的定位。

　　其中，海宸元境规划11栋7—11层洋房住宅，总计414户，套均面积约123平方米。户型面积段覆盖98—180平方米，其中98—125平方米为主力户型，占比近八成，总价区间预计800万—1000万元，入市后将成为海淀五环内购房门槛较低的新盘之一。同时，项目还有少量140—180平方米的大户型产品，兼顾改善型需求。

　　北京隅·海岄同样瞄准区域内刚需+刚改群体，规划13栋6—11层洋房，总计458户，套均面积120平方米。户型包含106、128和145平方米，主力户型128平方米占比近半。

　　在赠送面积上，两项目和海淀的多数新盘一样没有阳台，但通过增加飘窗设计，增大了实际得房率，比如海宸元境172平方米的户型，飘窗赠送面积约13.5平方米，实际得房率可达87%左右。项目整体得房率在85%以上，部分户型接近90%，虽然在整个北京市场不足为奇，但在海淀新房中已是较高水平。

　　据了解，海宸元境项目开发主体为北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，由中建壹品投资发展有限公司100%持股，公司法定代表人、董事、经理为武文龙，也是中建壹品北方分公司执行总经理。

　　该项目将是中建壹品“元境系”在北京的首次落地。“元境系”是中建壹品的高端产品系列。目前仅在京沪推出海宸元境和外滩元境两个代表项目。

　　北京隅·海岄开发主体为北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，由北京金隅地产开发集团100%持股。项目公司法定代表人、总经理为王亮，据悉，他也是北京隅·东序的项目总。

　　北京隅·海岄是继北京隅·东序、北京隅·西颂之后，金隅地产在北京的第三座北京隅系列作品。该系列是金隅地产在北京推出的高端住宅项目品牌，定位为城市改善型住宅，强调在核心地段打造高品质居住空间。

　　据了解，宝山村“双子星”项目之间仅一路之隔，位于海淀西四环至五环之间，晋元桥东侧，是串联海淀核心区与石景山区的重要节点。周边交通便捷，距离地铁6号线廖公庄站步行距离约700米；邻近西五环入口约800米，可便捷接入阜石路快速路，抵达金融街、中关村等核心区域。

　　教育配套方面，规划中明确将配建一所九年一贯制学校，目前拟引入首都师范大学附属中学教育资源，预计于2026年10月启动建设。加之周边现有绿谷雅园配建幼儿园，区域未来有望形成自幼儿园至初中的一站式教育服务体系。

　　商业配套目前主要依托阜石路沿线的石景山资源（如京西大悦城、山姆会员店）及锦绣大地批发市场，大型综合商业设施尚待提升。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，宝山村地块核心价值体现在其稀缺的五环内区位、明确的教育资源引入计划以及相对合理的价格梯度。但后续发展也需关注配套设施的逐步兑现周期。

　　海淀新盘竞争加剧

　　据了解，当前北京新房市场分化加剧，企业投资更加聚焦于海淀、朝阳等核心区域。从去年至今，海淀已拍出多幅核心区地块。

　　比如今年3月18日，备受关注的海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块开拍，吸引十余家房企参与竞夺，其中就包括中建壹品。该地块位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里。东侧是北京体育大学，南侧距离圆明园遗址公园直线距离仅1.2公里，再往南是清华大学和北京大学。由于产业优势和学区优势突出，当天参与竞拍的企业分毫不让，最终，中海地产以75.02亿元竞得该宗地，楼面价约10.23万元/平方米，溢价率27.93%。

　　中建壹品此前在京拿地多集中于大兴和丰台，随着市场销售分化，企业开始调整在京拿地布局，树村地块竞拍失利后，中建壹品又参与了宝山两宗地块的争夺，并最终通过海宸元境实现在海淀“补仓”。

　　然而，伴随着入市项目的增多，区域内新盘之间竞争逐渐加剧。

　　首先与宝山村两项目形成竞争的便是东北3公里外的海淀半壁店项目。该项目地块于今年5月20日由保利发展联合北京建工以11.95%的溢价率、45.45亿元拿下，折合楼面价约7.84万元/平方米。

　　该项目包含两幅子地块，均为居住用地，总占地面积4.06公顷，地上建筑规模约5.8万平方米。西侧地块容积率1.3，地上建筑规模约3.05万平方米；东侧地块容积率1.6，地上建筑规模约2.74万平方米。

　　从资源禀赋来看，半壁店地块位于海淀西四环田村板块，享有环线优势及永定河引水渠生态资源。半壁店项目规划目前暂未公布。不过，今年9月份，保利发展和北京建工在海淀永丰的嘉华天珺项目迎来大幅调规。保利发展方面表示，此次调规是根据客户反馈及西区地块特质进行的调整，减少了大户型占比。目前，保利发展在海淀主要有嘉华天珺和半壁店项目，核心区项目去化关系到其今年在京业绩表现。

　　据了解，宝山村两项目虽位于海淀，但位置却更靠近石景山，热度不及半壁店，这一点在土拍时就已体现。据悉，在开拍之前，曾有十几家企业有意于宝山“双子星”地块，但最后仅有5家企业参与线下竞拍。当时有房企人士告诉记者，周边配套相对薄弱，也是不少企业“打退堂鼓”的原因之一。“宝山地块既要直面半壁店项目竞争，同时因为位置更邻近石景山，还要与石景山的项目竞争，况且那边还有山姆会员店等商业配套，项目压力会比较大。”

　　上述人士所说的石景山项目，即为与宝山地块同日出让的石景山西黄村地块，距离宝山村地块直线距离约2公里，由4宗子地块构成，其中648、650为居住用地，640为公建混合住宅用地，649为托幼用地，总计用地规模7.97公顷，地上建筑规模16.5万平方米。该地块最终由中海新城以底价45.23亿元竞得，综合楼面价约2.75万元/平方米。

　　对比宝山村、半壁店地块来说，西黄村地块现有成熟配套是该项目亮点：西井社区底商满足日常基础生活需求，同时兼具高端商业综合体配套，如京西大悦城、当代商城、远洋春秋里、山姆会员店等。教育配套方面，现有西黄村小学、首都师范大学附属中学（苹果园分校），另外地块内规划配建一所4200平方米幼儿园，将弥补基础教育设施缺口。

　　8月底，石景山西黄村项目相继公布案名，其中648、650地块案名为中海瑞文里，规划16栋洋房+小高层，约820户住宅，户均建面110平方米。中海新城预计将以“低总价，好房子”策略吸引周边刚需客群。

　　640地块案名为中海玉华玖章，包含5栋住宅楼和1栋酒店，其中住宅为130—300平方米的纯改善户型，另有2套500平方米的顶跃户型。

　　此外，宝山村地块北面，还有3块宅地待出让，未来将形成17万—18万平方米的供应。

　　记者就宝山“双子星”项目预期售价及后续推盘策略联系中建壹品和金隅地产，截至发稿未获回复。