公告日期：2026-02-14

证券代码：601828 证券简称：美凯龙 公告编号：2026-009
关于红星美凯龙家居集团股份有限公司

业绩预告相关事项的监管工作函的回复

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

红星美凯龙家居集团股份有限公司(以下简称“公司”或“美凯龙”)于近期收到上海证券交易所《关于红星美凯龙家居集团股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》(上证公函【2026】0131号)(以下简称“监管工作函”)，经公司核查，现将监管工作函内容及回复披露如下:

问题1：关于投资性房地产。公司投资性房地产采用公允价值进行计量,截至2025年9月30日,公司投资性房地产账面价值为907.2亿元，占公司资产总额80%。2023年、2024年及2025年前三季度，公司投资性房地产公允价值变动分别为-8.4亿元、-19.3亿元、-33亿元。根据业绩预告，公司2025年第四季度对投资性房地产确认的公允价值变动损失明显超过以前年度。前期公告显示，公司自有商场65家，除北四环商场及杭州古墩商场之外的相关物业资产计入投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。

请公司：（1）结合所处行业和市场环境变化、公司各类物业资产构成、自营租赁商场租金及出租率变化、经营状况等，充分说明报告期末投资性房地产公允价值大幅下跌的原因和合理性，与收入和出租率下滑程度的匹配性；（2）结合近3年公司投资性房地产期末公允价值评估的具体过程、关键假设与参数，包括但不限于主要房地产资产的基本情况、租赁状态、账面价值、未来现金流、折现率、同类土地与物业估值等，说明报告期投资性房地产公允价值变动的合理性；（3）结合报告期公司投资性房地产公允价值下调幅度显著高于以前年度的主要原因，说明第四季度大幅确认投资性房地产公允价值损失的合理性，前期公允价值确认是否充分。

公司回复：

问题（1）结合所处行业和市场环境变化、公司各类物业资产构成、自营租赁商场租金及出租率变化、经营状况等，充分说明报告期末投资性房地产公允价值大幅下跌的原因和合理性，与收入和出租率下滑程度的匹配性。

公司2025年投资性房地产公允价值大幅度下降，主要是公司所处行业和市场环境连续两年的显著变化，以及公司近两年业绩的大幅波动带来的预期变化导致的。

1、行业与市场环境的下行与家居商场租金及出租率显著下降高度相关。
美凯龙作为家居零售领域的领军企业，经营表现与房地产行业的景气度高度相关。根据国家统计发布的数据，2023年到2025年期间，全国房地产开发投资连续三年同比显著下降，其中2023 年同比下降了9.6%，2024 年同比下降了10.6%，2025年同比下降了17.2%。2023年到2025年家居建材需求疲软，也导致公司连续三年租赁及管理收入的显著下滑，由2022年度的78.68亿元下降至2025年度预计的48亿元。

公司投资性房地产主要由建成已开业的商场物业和其他建成未开业的商场物业、停工未建的商场物业及仓储等其他物业构成。截至2024年底，建成已开业商场的公允价值为人民币797.58亿元，占整体投资性房地产公允价值的金额的87.6%。上述全国房地产开发投资的疲软、收入的下降、租金单价的下滑，将会显著影响已开业商场投资性房地产的估值。

2、租金价格修复的预期减弱是本次公允价值大幅下调的核心因素

在2025年末，公司对租金价格的未来走势做了更新估计，主要是针对如下情况的变化做出的：

（1）宏观环境相关因素

2024年以来，国内房地产市场进入深度调整阶段。2024年三季度末，一系列力度空前的支持政策密集出台——包括降低首付比例、下调贷款利率、推行换房退税等，对市场情绪与成交量短期内产生了较为明显的提振作用。公司判断，租金水平有望随之逐步修复。

然而，进入2025年后，政策效果未能延续，房地产销售价格与成交量再度双双承压，下行压力并未因短期刺激而根本缓解，这反映出当前市场调整已超越一般意义上的周期性波动，而是更深层次的因素包括经济增长模式转型、产业结构升级、居民预期转变、人口结构改变带来的变化。因此，市场很可能在中长期内持续面临供需重构带来的价格压力。

基于上述变化，公司管理层对租金水平的未来预期进行了调整：从原来“短期政策刺激下的修复”转向“中长期内于当前低位企稳”。这一关键判断的转变，直接导致在投资性房地产估值模型中，核心的参数租金增长率被大幅调降，从而对资产估值产生显著影响。

（2）公司经营情况相关因素

自建发股份入主……
[点击查看PDF原文]

提示：本网不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。