$保利发展(SH600048)$ 作为A股龙头房企率先行动，为商业不动产REITs市场打开了闸门。这会：提升市场信心：验证政策可行性，吸引更多投资者关注商业地产资产证券化。
保利发展将“商业地产REITs”从概念推向实践，直接利好优质商业物业的公司$美凯龙(SH601828)$，保利的启动为美凯龙REITs提供了可参考的路径，为美凯龙铺平道路，市场对美凯龙推动REITs抱有较高期待，保利REITs的进展可能成为美凯龙股价上涨的催化事件。
一，$美凯龙(SH601828)$美凯龙REITs预计在2026年上半年启动发行，这是家居零售领域的REITs首发，市场关注度很高。美凯龙官方表态：美凯龙正会同中介机构遴选76家自营商场中的优质项目，推动REITs落地，目标降低有息负债、提升现金流稳定性。市场情绪：作为A股商业不动产REITs的首批发行主体之一，市场关注度高，有望获得估值溢价。
二，2026年作为“十五五”规划首年，政策刺激消费力度为近十年最强，美凯龙作为行业龙头，有望成为最大受益者之一。 证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》等文件，标志着商业不动产REITs试点启航，为美凯龙提供了政策支持。2026年政策重点支持消费，家居零售作为消费重要场景，商业地产REITs是重要方向，行业利好明确。
市场普遍预期美凯龙REITs项目将是家居零售REITs的“破冰者”，美凯龙REITs的发行意义远不止于公司自身，更在于它开创了行业先河。作为A股首家以家居零售商业地产（如红星美凯龙家居商场）作为底层资产的REITs，它将为整个家居零售行业资产证券化树立标杆，提供全新的融资和运营范式。
三，保利发展拟发行商业不动产REITs对美凯龙的直接利好
$美凯龙(SH601828)$估值提升和财务优化：市场对能产生稳定现金流的资产给予更高估值，美凯龙若成功发行REITs，有望获得估值溢价。REITs能帮助美凯龙降低负债、优化资本结构，符合其轻资产转型战略。
$美凯龙(SH601828)$作为“首批商业不动产REITs”和“家居零售领域首发企业”，美凯龙将获得显著的先发优势和行业标杆溢价。市场普遍将其视为2026年最大的估值催化剂之一。美凯龙REITs若成功发行，将成为2026年A股最具标志性的估值重构事件，有望带动公司市值从当前约113亿元（2026年1月28日）提升至200–250亿元区间。
美凯龙REITs发行价预测：多家机构预测发行价中枢在 4.5元至5.5元/份，$美凯龙(SH601828)$ 股价有希望走出翻倍上涨行情。国投证券、华西证券2025年11月–2026年1月持续维持$美凯龙(SH601828)$ “增持”评级，目标价隐含REITs成功发行溢价，带动市值和股价上涨。
