$新城控股(SH601155)$  

新城控股核心价值在于商业板块现金流稳定+估值深度低估+融资改善，住宅端拖累逐步减轻，适合稳健型/左侧布局投资者，短期以16-18元震荡为主，中期看**20元+**修复空间。以下为关键判断与节奏：

一、核心价值与优势

• 商业压舱石稳固：2025年1-11月商业运营收入128.52亿元（+10.36%），毛利贡献77.06%，毛利率71.2%，出租率97%-98%；已开业吾悦广场178座，轻资产扩张提速。

• 融资与现金流改善：发行民营房企首单纯信用境外债、消费类持有型不动产ABS，经营性现金流连续为正，融资成本下行，流动性风险缓解。

• 估值深度低估：1月28日收盘PB 0.59倍、RNAV折让约47%，机构目标价18-19.7元，修复空间10%-22%。

• 转型红利：商业“经营五步法”提效，REITs推进有望盘活存量，住宅收缩减少亏损，核心利润2024-2027年复合增速或达45%。

在迅速变换的题材（概念）中，选择稳定的投资品种是保持持续赚钱的最好方法。