$新城控股(SH601155)$  

商业用房首付降至30%对新城控股属显著利好，总体为中强利好、边际改善为主。

一、核心利好逻辑

• 直击去化痛点：新城“吾悦广场”采用mall+可售商铺/公寓模式，2025年底约300万㎡商业公寓待售，首付从50%-60%降至30%，显著降低中小商户、投资者门槛，加速回款与现金流改善。

• 增厚盈利与估值：商业运营收入2025上半年达69.44亿元，毛利占比77.06%，去化加快将提升商管收入稳定性，同时降低持有成本、优化资产周转，利好估值修复。

• 融资与资产盘活：低首付提升商业资产流动性与价值，利于经营性物业贷、REITs等融资，改善负债结构，降低财务费用。

二、利好强度与约束

• 强弹性来源：商业可售占比高、三四线布局多、库存去化压力大的项目，短期去化与回款弹性更足；核心商圈优质物业因需求支撑，估值与租金更易提升。

• 约束因素：商办整体供过于求，低线城市去化仍慢；政策落地节奏与银行执行力度（如利率、资质要求）影响实际效果；住宅业务低迷对整体业绩仍有拖累。

三、投资视角与操作建议

• 短期（1-3个月）：政策催化情绪，关注商业存量占比高的区域项目去化数据，若销售环比增30%+，可视为强信号，适合波段操作。

• 中期（6-12个月）：跟踪现金流改善幅度（如经营性现金流转正、融资成本下行）与商业收入增速，若商业收入同比**+15%+**且回款周期缩短，可中长期配置。

• 风险控制：聚焦一二线及强三线城市项目，回避弱三线及以下高库存区域；关注资产负债率、短债覆盖倍数，警惕流动性风险。

四、结论与定位

该政策对新城控股是针对性利好，能加速商业去化、改善现金流与资产价值，契合其“住宅+商业”双轮驱动战略。