新城控股作为国内"住宅+商业"双轮驱动的民营房企代表，正处于战略转型的关键时期。在2026年"十五五"规划开局之年，公司确立了"深耕厚植，守正创新"的年度主基调，选择回归本质聚焦核心能力建设。基于对公司业务布局、市场环境、行业竞争等多维度的深入分析，新城控股未来1-3年将呈现**"商业运营稳健增长、住宅开发逐步出清、估值修复可期"**的发展态势。
核心投资逻辑：商业运营业务已成为公司利润结构的"压舱石"，2025年1-11月商业运营总收入128.52亿元，同比增长10.36%，物业出租及管理业务毛利贡献占比从57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高达71.2%；融资能力显著改善，成为三年来首家成功发行纯信用境外债券的民营房企，平均融资成本降至5.55%；估值处于历史低位，当前市净率仅0.51倍，RNAV折让47%，机构平均目标价18.17元，较当前股价有28%的上涨空间。
投资评级：买入，目标价区间17-19元，对应2026年0.6-0.7倍P/B。建议在13-14元区间逢低布局，中长期持有。
一、宏观环境与政策背景："十五五"开局之年的机遇与挑战
1.1 "十五五"规划为房地产行业发展指明方向
2026年作为"十五五"规划开局之年，房地产行业迎来了发展模式的根本性转变。根据全国住房城乡建设工作会议精神，"加快构建房地产发展新模式"被列为"十五五"时期房地产高质量发展的首要任务。这一新模式的核心在于建立"人房地钱"要素联动机制，明确新房和存量房的需求主体，同时建立存量和增量良性循环的机制。
具体而言，2026年房地产工作重点围绕四个方面展开：推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级、夯实高质量发展基础支撑。其中，着力稳定房地产市场的核心是"因城施策控增量、去库存、优供给"，通过结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。
这一政策导向对新城控股具有重要意义。公司"深耕厚植，守正创新"的战略与国家政策高度契合，特别是在城市更新和存量盘活方面，新城控股已在青岛即墨等地开展相关实践，将原海尚海商场改造为吾悦广场，成为城市更新盘活存量商业资源的标志性项目。
1.2 货币政策和房地产调控政策持续宽松
2026年以来，货币政策和房地产调控政策呈现明显的宽松态势，为房地产市场注入了新的活力。货币政策方面，2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率下调25个基点，首套房5年以下从2.35%降至2.1%，5年以上从2.85%降至2.6%；二套房5年以下从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075%。
更为重要的是，个人销售住房增值税政策迎来重大调整。自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%下调至3%，降幅达40%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，继续免征增值税，且北上广深等一线城市也纳入免征范围。这一政策调整预计将显著降低二手房交易成本，促进市场流通。
在房企融资支持方面，房地产项目"白名单"制度作用进一步发挥，明确要求"应进尽进、应贷尽贷"，主办商业银行要提高审批和放款效率。同时，房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性支持政策延长至2026年底，一视同仁满足不同所有制房企融资需求。这些政策为新城控股等民营房企提供了宝贵的喘息空间。
1.3 商业地产的政策红利期
2026年1月1日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，商业不动产REITs"1+3+N"政策框架正式明确。这标志着我国REITs市场进入了"商业不动产与基础设施并行发展"的新阶段，为商业地产企业提供了全新的融资渠道和退出机制。
根据商业不动产REITs制度安排，初步明确"1+3+N"框架，即1项公告、1项通知、2项工作规程，以及沪深交易所、中国结算等单位的17项配套规则。商业不动产REITs试点的推出，意在推动解决房地产"高负债、高周转"模式的结构性转型痛点，通过市场化机制盘活存量，为房地产企业开辟权益融资新路径。
这一政策对新城控股具有特殊意义。公司作为商业地产运营龙头，拥有178座在营吾悦广场，商业运营收入占比持续提升，具备发行REITs的良好基础。随着REITs市场的逐步成熟，新城控股有望通过这一创新金融工具实现资产价值的释放和融资结构的优化。
二、新城控股"深耕厚植，守正创新"战略解析
2.1 战略定位：回归本质，聚焦核心能力建设
新城控股董事长王晓松在2026年新年致辞中明确表示："'深耕厚植，守正创新'是我们2026年的年度主基调，我们选择继续回归本质，聚焦核心能力建设，以自身的确定性应对外部的不确定性"。这一战略定位体现了公司在行业转型期的理性选择和战略定力。
"深耕厚植"主要体现在三个方面：一是区域深耕，继续坚持以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张的"1+3"战略格局；二是业务深耕，在商业运营领域持续深化，提升吾悦广场的运营品质和盈利能力；三是能力深耕，聚焦产品力提升、数字化转型、精细化运营等核心能力建设。
"守正创新"则包含了传承与变革的双重含义：**"守正"是坚持商业管理和地产开发双轮驱动战略，这是新城穿越周期的根本；"创新"**则体现在推进"大资管"战略落地，做强轻资产管理输出，以及在AI等数字技术应用、绿色建筑发展等方面的突破。
2.2 业务布局调整：商业运营成为绝对主力
新城控股的业务布局正在发生根本性变化，商业运营业务已成为公司最重要的收入和利润来源。截至2025年11月，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达178座，足迹遍布北京、上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内大中城市。
从收入结构看，商业运营业务呈现出强劲的增长态势。2025年1-11月，公司实现商业运营总收入128.52亿元，同比增长10.36%。更为重要的是，物业出租及管理业务的毛利贡献占比从2024年同期的57.21%大幅提升至77.06%，毛利率高达71.2%，充分体现了商业运营业务的高盈利特性。
在住宅开发业务方面，公司采取了**"收缩聚焦、逐步出清"**的策略。根据公司披露，2026年目标是将剩余存货聚焦长三角、珠三角核心地段，通过轻资产代建或合作开发模式，将存货规模压缩至200-300亿元。这一策略体现了公司对市场形势的清醒认识，避免在下行周期中继续扩张住宅开发业务。
2.3 创新举措：数字化转型与产品创新并进
在"守正创新"战略指引下，新城控股在数字化转型和产品创新方面取得了显著进展。数字化转型方面，公司2024年上线了驼小新AI平台，接入ChatGPT、文心一言等大模型，实现文生文、文生图能力。同时，公司员工自主构建了AI+BI运营管理系统，通过"Connect、Collect、Convert"三步走策略，打通了招商、风控、巡检等业务系统，实现了数据的全链路流转，月均降本增效88万元。
产品创新方面，2025年12月16日，新城控股发布了"新悦汇"与"印巷"两大创新商业产品线。其中，"新悦汇"定位于"城市活力生活聚合体"，聚焦年轻客群与时尚家庭，通过"流动感+主题化"空间打造区域首店、快闪互动、亲子森林等场景；"印巷"则定位为"慢生活街区"，采用开放式街区布局，植入城市文化符号，提供24小时咖啡、书店、手作等慢消费体验。首批项目已启动选址，预计2026年起陆续落地。
绿色发展方面，新城控股展现了行业领先的环保理念。2024年，公司新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准，新增绿色建筑认证项目2个，新增15座吾悦广场通过绿色商场认证，并率先落地全国首例超10万㎡超耗大型商业综合体。截至2025年4月，公司已累计捐赠树木20.5万棵，绿化沙漠205万平方米。
三、各业务板块未来1-3年发展态势分析
3.1 住宅开发业务：收缩聚焦，风险可控
新城控股的住宅开发业务在未来1-3年将呈现**"规模收缩、质量提升、风险出清"**的发展态势。根据公司的战略规划，住宅开发业务将逐步退出，预计2026年住宅开发业务逐步出清后，吾悦广场租金收入占比将超80%，形成以商业地产为核心的轻资产模式。
从土地储备结构看，截至2025年半年度，公司未售土地面积2909万平方米，其中41%位于一二线城市带，17%位于长三角三四线城市带，剩余主要位于其他吾悦广场所在城市。这一结构相对合理，核心城市的土地储备具有较强的抗风险能力。
在销售策略上，公司采取了谨慎的去库存策略。2025年1-11月，公司累计实现合同销售金额约179.17亿元，累计合同销售面积约235.16万平方米。虽然销售规模同比有所下滑，但公司通过控制推盘节奏和价格策略，保持了相对稳定的去化率。
风险控制方面，公司通过以下措施确保住宅开发业务的平稳出清：一是聚焦核心城市优质地块，避免在三四线城市继续拿地；二是通过轻资产代建或合作开发模式，降低资金占用；三是加快存量项目的去化速度，改善现金流状况。根据测算，2026年住开业务有望完成历史包袱出清，对集团净利润的拖累降至±5亿元以内，2027年后或转为中性或小幅正向贡献。
3.2 商业运营业务：稳健扩张，盈利能力持续提升
商业运营业务是新城控股未来发展的核心驱动力，预计未来1-3年将保持稳健增长态势。从规模扩张看，公司计划2026年再开业5座吾悦广场，使开业总数达到183座，收入目标140亿元，同比增长9%。长期来看，预计2028年吾悦广场数量将达到200家，2027-2028年按照每年增加12-13家的速度扩张，其中一半是轻资产项目。
从运营质量看，吾悦广场的各项经营指标表现优异。2025年10月单月租金收入达11.86亿元，同比增长7.72%，累计租金收益116.97亿元，同比增长10.51%。更重要的是，吾悦广场的出租率保持在98%的高位，坪效持续提升，2025年前三季度租金坪效约3.46元/㎡/天，同比增长4.8%；零售额坪效约29.4元/㎡/天，同比增长12.1%，均达到历史新高。
从区域分布看，吾悦广场的布局呈现出明显的下沉特征。截至2024年9月，公司布局的吾悦广场中，一线及新一线城市占比17.8%，二线城市占比20.5%，三线城市占比32.4%。这种差异化的布局策略使公司能够充分享受三四线城市的消费升级红利，同时避免了在一线城市的激烈竞争。
从增长驱动因素看，商业运营业务的增长主要来自三个方面：一是存量项目的自然增长，包括租金水平的提升和出租率的改善；二是新项目的持续开业，带来增量收入；三是轻资产管理输出，通过品牌和管理输出获取管理费收入。基于社会零售增速与运营能力加成模型，吾悦广场租金有望实现年化约6%的增长，预计2025年商业收入达140亿元，至2031年或接近200亿元。
3.3 创新业务：新商业模式探索与REITs机遇
新城控股在创新业务方面的布局主要集中在两个方向：一是新商业产品线的推出，二是REITs等创新金融工具的应用。
在新商业产品线方面，"新悦汇"和"印巷"的推出标志着公司在商业创新领域迈出了重要一步。这两条产品线的推出具有重要意义：一是丰富了产品矩阵，形成了吾悦广场、新悦汇、印巷三大产品线，能够满足不同城市、不同客群的需求；二是提升了创新能力，通过产品创新增强市场竞争力；三是拓展了轻资产输出能力，新产品线可以更灵活地进行品牌输出和管理输出。
在REITs机遇方面，随着商业不动产REITs政策的落地，新城控股迎来了重大发展机遇。公司作为商业地产运营龙头，具备发行REITs的诸多优势：一是资产质量优良，吾悦广场分布在全国141个城市，物业品质高，现金流稳定；二是运营能力突出，商业运营毛利率高达71.2%，在行业内处于领先水平；三是融资需求迫切，通过REITs可以实现资产价值释放，优化资本结构。
根据行业预测，2026年REITs市场预计再扩容1500亿-2000亿元，长租房、商业物业、产业园区等底层资产现金流5%以上项目可获15-20倍估值，而传统开发业务仅3-5倍PE。若新城控股未来十年通过REITs释放50%资产价值，可撬动约600亿现金流，直接支撑市值。
四、市场环境与行业竞争格局分析
4.1 房地产市场：分化加剧，政策托底效应显现
2026年房地产市场呈现出**"总量下行、结构分化、政策托底"**的特征。从总量看，2026年新建商品房销售面积预计为8.5-8.8亿平米，对应销售金额8.6万亿元，同比再缩4%-6%，但降幅收窄意味着"量价双杀"阶段可能结束，行业进入"缩量均衡"。
从库存情况看，全国商品房库存去化周期达22个月，但城市分化显著。一线核心区去化周期仅12个月，处于健康水平；而三四线非核心区普遍超30个月，廊坊等城市更是突破3年。这种分化格局对新城控股而言是机遇与挑战并存，公司在核心城市的布局将受益于市场的相对稳定，而在三四线城市的项目则面临去库存压力。
从政策效应看，多项利好政策正在显现效果。2026年1月1日起实施的增值税下调政策预计将显著促进二手房交易，多家机构预测一季度二手房成交规模将环比增长20%以上。同时，公积金贷款利率下调、"白名单"制度等政策也在逐步发挥作用，有助于稳定市场预期。
4.2 商业地产市场：消费复苏与运营升级并进
商业地产市场在2026年呈现出复苏态势，但也面临着结构性调整的压力。从市场规模看，2026年中国商业地产市场规模已突破10万亿元，同比增长约7.5%，其中二线城市商业地产市场增速达到8.8%，市场总量逼近4万亿元。
从运营指标看，购物中心的出租率和租金水平呈现分化趋势。2024年全国大型购物中心平均出租率维持在91.3%，较疫情前水平回升2.1个百分点。但租金水平面临下行压力，2025年三季度购物中心平均租金508元/㎡/月，同比下降5%，预计2026-2027年趋稳。
从消费趋势看，消费者对体验式消费的需求不断提升，"轻零售、重体验"成为商业地产转型的主要方向。2026年，商业空间不再是单纯的消费场所，更成为情绪安放、社交互动、日常陪伴的生活延伸。这一趋势对新城控股的吾悦广场是重大利好，公司一直注重打造集购物、餐饮、娱乐、文化于一体的综合性商业空间。
从竞争格局看，商业地产市场的竞争日趋激烈。主要竞争对手如龙湖、华润置地等都在加大商业地产的投入。龙湖集团计划2026年及2027年每年新开业约10个商业项目，中期经营性收入已达133亿，预计2026年中期可达150亿，全年有望达到300亿量级。面对激烈的竞争，新城控股需要通过差异化定位和精细化运营来保持竞争优势。
4.3 主要竞争对手分析：差异化竞争格局形成
在房地产行业整体下行的背景下，主要房企都在进行战略调整，形成了差异化的竞争格局。
万科的转型路径：万科明确了"从开发+经营到城市服务运营商"的转型方向，退出长春、哈尔滨等12个级城市，年内收缩20%开发规模，未来三年向"保障房代建""存量资产活化""智慧城市服务"投入超300亿元。目标是2026年非开发业务利润占比达50%（2023年仅28%）。万科的转型对新城控股既是竞争也是机遇，双方在商业运营领域存在竞争，但在城市更新等新业务上也有合作空间。
保利发展的聚焦策略：保利发展在拿地策略上高度聚焦38个核心城市的核心区域，2024年城市更新业务收入占比约8%，预计2026年将提升至15%。保利的聚焦策略与新城控股的"深耕厚植"战略有相似之处，但保利更注重在核心城市的深耕，而新城在三四线城市的布局更广。
龙湖的经营性业务优势：龙湖集团的四大经营性航道（商业、投资、租赁住房、空间服务和智慧营造）发展迅速，所有经营航道都已连续2年实现经营性现金流为正。公司计划2025年压降有息负债超过300亿，到2025年底有息负债降至1450亿左右。龙湖在经营性业务方面的成功经验值得新城控股借鉴。
从竞争格局看，新城控股的核心优势在于：一是双轮驱动模式，既有住宅开发的现金流支撑，又有商业运营的稳定收益；二是全国化布局，特别是在三四线城市的先发优势；三是商业运营能力突出，毛利率高达71.2%，在行业内处于领先水平。
五、财务表现与经营质量评估
5.1 营收与盈利能力：商业板块贡献度大幅提升
新城控股2025年的财务表现呈现出**"营收下降、盈利企稳、结构优化"**的特征。根据公司财报，2025年前三季度实现营业总收入343.71亿元，同比下降33.34%；归母净利润9.74亿元，同比下降33.05%；基本每股收益0.43元。营收和利润的下降主要是由于住宅开发业务的收缩和结算节奏的调整。
从盈利能力指标看，公司的毛利率呈现改善趋势。2025年前三季度销售毛利率为25.60%，较去年同期的20.19%提升5.41个百分点，高于行业平均水平22.73%。其中，商业运营业务表现尤为突出，物业出租及管理业务毛利率高达71.2%，充分体现了商业运营业务的高盈利特性。
从业务结构看，商业运营业务已成为公司最重要的利润来源。2025年上半年，商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利的比例从去年同期的57.21%大幅提升至77.06%。这一结构性变化标志着公司已成功实现从住宅开发为主向商业运营为主的转型。
5.2 资产负债结构：去杠杆成效显著
新城控股在资产负债管理方面取得了显著成效，资产负债率持续下降，债务结构不断优化。截至2025年三季度末，公司资产负债率为72.00%，较去年同期的75.45%下降3.45个百分点，虽仍高于行业平均68.96%，但改善趋势明显。
从负债规模看，公司坚持去杠杆策略取得成效。截至2025年9月底，有息负债规模为543亿元，较2024年末下降12.4亿元，自2020年高点已压降近40%。其中，短期债务145.39亿元，占总债务的27.3%；长期债务387.26亿元，占比72.7%，债务结构相对合理。
从偿债能力看，公司面临一定的短期偿债压力。截至2025年三季度末，公司现金及现金等价物91.8亿元，现金短债比为0.65，剔除受限现金后为0.42。虽然现金短债比低于1，但考虑到公司经营性现金流连续八年为正，且商业运营业务能够提供稳定的现金流，短期偿债风险总体可控。
5.3 现金流状况：经营性现金流保持稳定
现金流是评估房企财务健康度的关键指标，新城控股在这方面表现稳健。公司经营性现金流连续八年为正，2025年前三季度经营活动现金流净额为10.26亿元。这一成绩在行业内实属难得，充分体现了公司经营的稳健性。
从现金流结构看，公司的现金流主要来源于商业运营业务。商业运营业务具有现金流稳定、可预测性强的特点，为公司提供了稳定的现金流入。同时，公司通过控制住宅开发业务的投资节奏，减少了资本支出，进一步改善了现金流状况。
5.4 融资能力：信用修复取得重大突破
新城控股在融资方面取得了重大突破，成为三年来首家成功发行纯信用境外债券的民营房企。2025年6月，公司成功发行3亿美元高级无抵押债券，这是近3年来首笔民营地产境外债；8月，公司又成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%，期限5年；12月，公司完成发行第三期中期票据17.5亿元，期限5年，票面利率4%，获得中债增全额担保。
融资成本的下降是另一个亮点。截至2025年三季度末，公司整体平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。融资成本的下降一方面得益于政策支持，另一方面也反映了市场对公司信用状况的认可。
从授信情况看，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计620亿元，其中已使用授信250亿元，仍有较大的融资空间。这些授信为公司未来的发展提供了有力的资金保障。
六、股价驱动因素与估值分析
6.1 股价表现回顾：2025年以来温和上涨
新城控股股价在2025年呈现出温和上涨态势。截至2025年12月31日，公司股价收于13.95元，较2024年末的11.96元上涨16.64%，年度最高价16.80元，最低价10.96元。相比2024年的大幅下跌，2025年的股价表现已明显改善，反映出市场对公司转型的认可。
从估值水平看，公司当前估值处于历史低位。截至2025年12月31日，新城控股总市值314.66亿元，市盈率（TTM）115.80倍，市净率0.51倍，动态市销率0.44倍。市净率0.51倍意味着公司股价相对于每股净资产打了近五折，存在明显的估值修复空间。
从机构持仓看，截至2025年10月30日，共有46个机构投资者持有新城控股A股股份，合计持股16.34亿股，占总股本的72.44%。机构持股比例较高，说明专业投资者对公司的长期价值较为认可。但需要注意的是，三季度已披露持股减少的机构超过20家，显示部分机构对短期前景持谨慎态度。
6.2 估值方法与目标价测算
基于公司的业务特点和行业属性，我们采用PB估值法和RNAV（重估净资产价值）法对新城控股进行估值。
PB估值法：考虑到公司商业运营业务占比已超过80%，且商业运营业务具有稳定现金流、高毛利率的特点，我们给予公司2026年0.6-0.7倍P/B估值。基于2026年每股净资产预测值28.5元，对应目标价区间17.1-19.95元。
RNAV估值法：根据券商测算，公司RNAV折让幅度达47%。若按照RNAV打6折计算，对应目标价约18.5元。
综合两种估值方法，并参考券商一致预期，我们给予新城控股目标价区间17-19元，较当前股价13.95元有22%-36%的上涨空间。
6.3 机构观点汇总：普遍看好，目标价存在分歧
主流券商对新城控股的投资评级普遍较为积极。根据统计，近六个月累计共13家机构发布了新城控股的研究报告，预测2025年最高目标价为20.00元，最低目标价为16.45元，平均为18.17元。
主要券商观点汇总如下：
• 摩根士丹利：2025年11月上调评级至"超配"，目标价上调25%至19.7元，预计2026至2027年每股收益上调3%-5%，主要看好租金增长超预期及私募REITs出售顺利
• 中金公司：给予"跑赢行业"评级，目标价16.80元，预计2025-2026年EPS为0.47元、0.72元，CAGR 46%
• 西南证券：给予"买入"评级，认为商业运营表现持续强劲，"压舱石"作用凸显；境外融资市场斩获成果，进一步优化融资结构
机构看好的主要逻辑包括：一是商业运营业务的稳健增长和高盈利能力；二是融资环境的改善和信用风险的缓释；三是REITs等创新金融工具带来的价值重估机会；四是估值处于历史低位，存在修复空间。
6.4 股价催化剂与风险因素
潜在的股价催化剂包括：
1. 商业运营数据超预期：若吾悦广场租金收入增长持续超预期，将直接提升市场对公司的估值
2. REITs发行进展：商业不动产REITs政策落地后，公司若成功发行REITs，将带来资产价值的重估
3. 融资环境持续改善：随着"白名单"制度等政策的推进，公司融资成本有望进一步下降
4. 业绩拐点确认：2026年住宅开发业务出清后，公司业绩有望迎来拐点，带动估值修复
主要风险因素包括：
1. 房地产市场下行风险：若房地产市场继续大幅下行，将影响公司住宅开发业务的去化和商业地产的客流
2. 流动性风险：公司现金短债比低于1，在极端情况下可能面临流动性压力
3. 融资成本上升风险：若货币政策收紧或市场风险偏好下降，公司融资成本可能上升
4. 商业运营竞争加剧：随着商业地产市场竞争加剧，吾悦广场的出租率和租金水平可能面临压力
七、未来1-3年发展情景与投资建议
7.1 情景分析：三种可能的发展路径
基于对宏观环境、行业趋势和公司战略的综合分析，我们设定了三种发展情景：
乐观情景（概率30%）：房地产市场在政策刺激下快速复苏，一二线城市房价企稳回升，三四线城市去库存加速。公司商业运营业务保持15%以上的增长，2026年成功发行商业地产REITs，融资成本降至5%以下。在此情景下，公司2026-2028年归母净利润分别达到15亿元、20亿元、25亿元，对应EPS分别为0.66元、0.88元、1.10元。给予15倍PE，目标价33元。
中性情景（概率50%）：房地产市场呈现L型筑底，政策托底效应逐步显现但力度有限。公司商业运营业务保持10%左右的稳健增长，住宅开发业务平稳出清，2027年发行REITs。在此情景下，公司2026-2028年归母净利润分别达到11亿元、14亿元、18亿元，对应EPS分别为0.48元、0.62元、0.79元。给予12倍PE，目标价24元。
悲观情景（概率20%）：房地产市场继续深度调整，消费者信心恢复缓慢，部分三四线城市房价继续下跌。公司商业运营业务增长放缓至5%以下，住宅开发业务去化困难，面临一定的流动性压力。在此情景下，公司2026-2028年归母净利润分别维持在8-10亿元左右，对应EPS约0.35元。给予8倍PE，目标价14元。
7.2 投资建议：逢低布局，中长期持有
综合以上分析，我们给予新城控股**"买入"评级**，建议投资者在13-14元区间逢低布局，中长期持有。
投资逻辑总结：
1. 商业模式转型成功：公司已成功从住宅开发为主转型为商业运营为主，商业运营业务毛利贡献占比达77%，成为利润的主要来源
2. 估值修复空间巨大：当前市净率仅0.51倍，RNAV折让47%，机构平均目标价18.17元，上涨空间28%
3. 融资能力显著改善：成为三年来首家成功发行纯信用境外债券的民营房企，融资成本持续下降
4. 政策红利逐步释放：商业不动产REITs、增值税下调、"白名单"制度等政策将为公司带来发展机遇
5. 经营质量持续提升：商业运营毛利率71.2%，出租率98%，各项经营指标处于行业领先水平
操作建议：
1. 建仓策略：建议在13-14元区间分批建仓，首次建仓比例不超过计划仓位的50%，在股价回调至13元以下时可适当加仓
2. 持有期限：建议持有期限2-3年，待公司完成住宅开发业务出清，商业运营业务占比超过80%后再考虑减仓
3. 止盈目标：第一目标价17元（对应2026年0.6倍P/B），第二目标价20元（对应2026年0.7倍P/B），第三目标价25元（估值修复完成）
4. 止损设置：若股价跌破12元或公司出现重大经营风险，建议止损出局
7.3 风险提示与应对策略
投资者在投资新城控股时需要关注以下风险：
1. 市场风险：房地产市场的波动可能影响公司业绩，建议关注月度销售数据和政策变化
2. 财务风险：公司现金短债比偏低，建议关注季度现金流变化和融资进展
3. 运营风险：商业地产竞争加剧可能影响出租率和租金水平，建议关注月度租金收入数据
4. 政策风险：房地产调控政策的变化可能影响公司经营，建议关注政策动向
风险应对策略：
1. 分散投资：不要将全部资金投入单一股票，建议将新城控股作为房地产板块的配置之一
2. 定期跟踪：每月关注公司经营数据，每季度关注财务报告，及时调整投资策略
3. 设置止盈止损：严格执行止盈止损纪律，避免情绪化操作
4. 长期视角：新城控股的转型需要时间，投资者需要有耐心，从长期角度评估投资价值
结语
新城控股正站在转型发展的关键节点。在"深耕厚植，守正创新"战略指引下，公司已经成功实现了从住宅开发为主向商业运营为主的转型，商业运营业务成为穿越周期的"压舱石"。虽然短期面临房地产市场下行压力，但公司凭借稳健的财务状况、优质的商业资产、领先的运营能力，有望在行业调整中脱颖而出。
展望未来1-3年，随着住宅开发业务的逐步出清和商业运营业务的持续增长，新城控股的业绩有望迎来拐点。更重要的是，商业不动产REITs等创新金融工具的推出，为公司打开了全新的发展空间。当前0.51倍的市净率和47%的RNAV折让，为价值投资者提供了难得的建仓机会。
"路虽远，行则将至。"新城控股的转型之路虽然充满挑战，但方向正确、路径清晰。对于看好中国商业地产长期发展、认可公司转型战略的投资者而言，当前或许正是布局的良机。正如公司董事长王晓松所言："2026年的挑战，依然具体而真实。我们需要的是耐心、是定力、是'日拱一卒'的坚持。"这种企业家精神，正是新城控股穿越周期、基业长青的根本保障。
