临近年末，民营房企新城控股（601155.SH）动作不停。
近两年，伴随房地产行业的代建赛道热度持续攀升，龙湖、旭辉等民营房企已通过深耕布局逐步扩大市场份额并实现规模增长，在此背景下，新城控股也计划发力该赛道。
界面新闻从知情人士处获悉，近日，新城建管设置新城万嘉建管公司、新城宏图建管公司，负责事业部各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。
其中，孟庆利担任新城万嘉建管公司总经理，姚晓宇担任新城宏图建管公司总经理。
据界面新闻了解，这两位新总经理都是新城系老将。孟庆利于2006年就加入新城，曾担任华北区域总经理，后担任地产开发事业部市场营销中心总经理、新城建管公司总经理。姚晓宇曾任湖南区域总经理、华北区域总经理。
业内人士认为，在代建赛道竞争已趋白热化、头部企业格局渐趋稳固的背景下，新城控股此时加码该业务布局，或已错失先发优势。
克而瑞研究指出，2025年前三季度，代建新拓TOP5企业占比保持49%高位，行业整体延续高集中度走势，头部企业牢牢占据市场份额，其余企业突围难度较大。
数据显示，今年1-9月，绿城管理以2785万平方米的新增签约面积排名行业第一，旭辉建管以1301万平方米的新增签约面积排名第二，润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造紧随其后。而新城建管排在TOP10之外，以571.8万平方米的新增签约面积排行业第十一名。
而且，因竞争加剧、土地出让面积下降等原因，代建行业整体毛利面临不断下滑。以代建头部企业绿城管理为例，其2025半年度数据显示，上半年公司实现收入13.74亿元，较去年同期下降17.69%；实现毛利5.5亿元，较去年同期下降36.02%；利润也较去年同期下降48.9%。
截至2025年前三季度，新城建管累计管理项目超130个，总建筑面积超2100万平方米。从行业竞争格局来看，该规模与头部代建企业相比仍存在一定差距，想要短期内实现市场份额的提升，新城控股还面临多重竞争压力与挑战。
宣布加码代建之外，新城控股还将地产开发事业部进行再度整合。
界面新闻从知情人士处确认，近日，新城开发事业部成立四大区域公司，包括华北区域、华东区域、东南区域和华南区域。
具体而言，华北区域负责原华西区域和原华北区域所辖项目；华东区域负责原沪苏区域、原山东区域、原苏皖区域(除安徽省)所辖项目；东南区域负责原东南区域所辖项目、原苏皖区域所辖安徽省项目；华南区域负责原华南区域、原中南区域所辖项目。
相关任命人也已确定。原华西区域总经理倪寅任华北区域总经理；原沪苏区域总经理濮春天任华东区域总经理；原东南区域总经理贺亮依然担任新东南区域总经理；原中南区域经理田久才担任新华南区域总经理。
这一系列动作之下，无一不是指向地产开发业务承压，营收和利润持续下降。数据显示，今年前三季度，新城控股实现营业收入343.71亿元，同比降33.3%；归属于上市公司股东的净利润约9.74亿元，同比降33.05%，主因房地产项目交付收入减少及交付毛利下滑。
从销售方面来看，今年前10月，新城控股累计合同销售金额164.68亿元，同比下降52.2%。其中，10月单月，新城控股实现合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米。
行业持续调整，新城控股不得不谋变，不仅要调整组织架构，还要保证融资。
此前，在与投资者交流互动中，新城控股董事长兼总裁王晓松表示，“公司将充分借助政策支持，持续实现融资总量和结构的优化以及融资成本的连续下降，确保公开市场的到期（债务）全额兑付。”
据澎湃新闻报道，新城控股拟发行由中债信用增进投资股份有限公司担保的中期票据，通过“借新还旧”的方式兑付将于12月12日到期的“22新城控股MTN003”。
界面新闻了解到，“22新城控股MTN003”发行规模为20亿元，剩余规模20亿元，票面利率4.30%，由中债增提供担保。
今年以来，新城控股融资步伐不停。在此之前，新城控股已发行过两期中期票据，分别是“25新城控股MTN001”和“25新城控股MTN002”，发行金额分别为10亿元和9亿元，利率为2.68%和3.29%，期限均为五年。
这期间，新城控股还尝试创新融资方式。11月28日，新城控股又发布公告披露，公司发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”。该专项计划以吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，产品期限约25年。
据界面新闻了解，该专项计划不仅是全国首单消费类持有型不动产ABS，更是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，创行业“双首单”记录。
公开资料显示，新城控股本次发行的持有型ABS由国金证券资产管理有限公司担任计划管理人，底层资产为上海青浦吾悦广场，项目地处青浦淀山湖商圈核心地段。
接下来，重商业运营、轻地产开发会是新城控股的核心发展方向。
今年年初，王晓松就曾透露，新城控股内部将对商管业务和开发业务的现金流分开进行管理，非紧急情况不进行统筹安排。接下来，会将80%的时间和精力投入到商业板块。
