新城控股刚刚干了一件行业破局的大事——11月28日，公司成功发行全国首单消费类私募REITs，专项计划名为“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，底层资产为上海青浦吾悦广场，发行规模6.16亿元，含银行贷款在内总对价达10.26亿元，产品期限长达25年。这不仅是新城控股自身资本运作的重要突破，更是国内商业地产金融创新的一个标志性事件：它不仅是全国首单消费类持有型不动产ABS，还是首单由A股上市民营企业发行的同类产品。

  这单REITs到底意味着什么？

  从结构上看，这次发行的属于机构间REITs，也就是私募性质，但它的出现恰逢政策风口。同一天，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点。这意味着，未来像吾悦广场这样的成熟商业项目，有望通过公募REITs实现更广泛的资本退出路径。目前我国商业不动产类公募REITs市值仅1309亿元，而整个公募REITs市场才2199亿元，对比北京大学光华管理学院测算的超10万亿元潜在空间，增长潜力极为可观。

  对新城而言，这步棋的战略意义远大于短期融资。过去几年，公司持续推动“住宅+商业”双轮驱动，截至2025年三季度末，已开业吾悦广场176座，开业商业面积达1630万平方米，出租率稳定在97.8%。今年前10个月，商场含税租费收入已达109.1亿元，同比增长10.5%，全年预计可达140亿元。更重要的是，2025年上半年，商业板块贡献了公司77%的毛利，毛利率高达71.2%，营收占比也提升至29%——说明新城正在从传统开发商向资产管理运营商转型。

  我为什么看好这一动作？

  说实话，在当前房地产行业仍在调整的大环境下，很多企业还在忙着保交付、降负债，新城却能腾出手来推进资产证券化，这本身就说明问题。它的有息负债已降至531亿元，同比下降7.3%，净负债率56.9%，现金短债比0.58倍，虽然流动性仍需关注，但境内信用债基本无敞口，仅剩2026年到期的29亿元美元债。更关键的是，公司在2025年两次成功发行高息美元债，利率均为11.88%，说明国际资本市场对其信用修复有一定认可。

  我认为，这次私募REITs的成功发行，不是简单的融资行为，而是打开了“投—融—管—退”的闭环。当一个企业的商业模式可以从“盖房卖房”转向“运营收租+资产增值退出”，它的估值逻辑就变了。现在市场给新城2025年36倍PE，看起来不低，但如果看其商业运营业务的现金流生成能力和资产重估潜力，这个价格并不算贵。

  当然，风险也不能忽视：消费复苏若不及预期，会影响租金增长；政策落地节奏也可能影响后续REITs扩容速度。但总体来看，新城这一步走在了多数民企前面，值得多看一眼。