新城控股刚刚干了一件行业里程碑式的大事——11月28日，公司宣布成功发行全国首单消费类私募REITs，底层资产为上海青浦吾悦广场，规模达6.16亿元，含贷款合计10.26亿元，期限长达25年。这不仅是新城控股在融资模式上的重大突破，更是国内商业地产金融创新的重要一步：这是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，标志着企业正从传统“开发卖房”向“资产管理运营商”转型。

  这一动作背后，是政策东风的明确信号

  同一天，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点。这意味着，未来商业地产项目有望通过公募REITs实现公开退出，形成真正的“投—融—管—退”闭环。目前中国公募REITs总市值仅约2,199亿元，其中商业不动产部分为1,309亿元，而理论市场空间被测算超10万亿元——差距即机遇。新城此举，显然是提前卡位，抢占赛道先机。

  我看到的，不只是融资工具的升级

  说实话，很多房企都在讲转型，但真正能走出“卖地回款”依赖的不多。而新城让我觉得不一样的是，它的商场运营能力正在被金融工具显性化。截至2025年三季度末，已开业吾悦广场176座，开业面积1,630万平米，出租率高达97.8%。今年前10个月租金收入已达109.1亿元，同比增长10.5%，全年预计含税租费140亿，同比+9%。更关键的是，2025年上半年，商业板块贡献了公司77%的毛利，毛利率达71.2%——这已经不是一个“配套业务”，而是核心利润引擎。

  我也关注它的债务结构变化

  过去几年市场对新城的担忧集中在债务压力，但现在情况在好转。截至2025Q3，有息负债降至531亿元，同比下降7.3%；净负债率56.9%，现金短债比0.58倍，处于“黄档”状态。境内信用债基本清空，2026年仅有29亿元美元债到期。虽然现金短债比仍偏低，但考虑到其持续发债能力（2025年两次成功发行高成本美元债），说明资本市场对其风险定价已有修复迹象。

  我为什么开始看好这种“慢生意”？

  因为当行业不再靠杠杆扩张时，真正考验的是现金流生成能力和资产运营效率。新城这次REITs发行，本质是以优质资产换长期低成本资金，反过来又能支持新项目孵化。这种正循环一旦跑通，估值逻辑就不再是“土储多少”，而是“管理多少优质商业体、产生多少稳定租金”。

  今天股价涨了1.36%，成交额近1.78亿，市场显然也在重新认识这家公司。我不是说它没有风险——消费复苏不及预期、去化放缓仍是潜在威胁——但我认为，在商业地产迈向资产证券化的拐点上，新城已经踩下了油门。