新城控股拿下全国首单消费类私募REITs

  11月28日，新城控股宣布成功发行“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，成为全国首单消费类持有型不动产ABS，同时也是A股上市的民营企业中首家发行此类产品的公司。这笔私募REITs的底层资产为上海青浦吾悦广场，地处淀山湖商圈核心位置，发行规模达6.16亿元，加上银行贷款后整体融资额为10.26亿元，产品期限长达25年。这一动作不仅标志着新城控股在商业地产融资模式上的重要突破，也意味着其正从传统开发商向资产管理运营商转型迈出实质性一步。

  同日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点。政策层面的推进，为像新城控股这样的持有型商业运营企业打开了新的融资通道。目前中国公募REITs总市值约2,199亿元，其中商业不动产部分仅1,309亿元，而据北大光华管理学院测算，整个REITs市场潜在空间超10万亿元——这意味着未来增长潜力巨大。多层次资本市场体系正在形成，包括公募REITs、机构间REITs和不动产基金等，将有效拓宽企业直接融资路径。

  从业绩表现来看，新城控股的商业运营能力也在持续验证。截至2025年10月，公司实现含税租费收入109.1亿元，同比增长10.5%，全年预计可达140亿元，同比增长9.3%。目前已开业吾悦广场176座，总开业建筑面积达1,630万平方米，出租率稳定在97.8%。更值得关注的是，商场业务的盈利能力显著提升：2025年上半年，商场营收占比升至29%，毛利占比高达77%，毛利率达71.2%，相比2024年已有明显改善。这说明公司的经常性收入结构正在优化，抗周期波动的能力增强。

  财务方面，公司有息负债已降至531亿元，同比下降7.3%，剔除预收款后的资产负债率为66.7%，净负债率为56.9%，现金短债比0.58倍，处于“三条红线”黄档。境内公开债券均有抵押，信用债敞口仅剩美元债，2026年到期金额折合人民币约29亿元。值得一提的是，公司在2025年6月和9月分别成功发行了3亿美元和1.6亿美元信用债，利率均为11.88%，反映出资本市场对其信用状况的认可正在修复。

  我怎么看这件事？

  说实话，我一直在观察新城控股这几年的转型。很多人还把它当成一家传统的地产开发商，但我认为它早已不同。这次能拿下全国首单消费类私募REITs，不是偶然，而是长期坚持“住宅+商业”双轮驱动战略的结果。尤其是商业板块，已经不再是附属品，而是利润的核心来源。

  在我看来，REITs的本质是把“重资产”变成“可流通的金融产品”，关键在于资产质量和持续运营能力。新城能把一个吾悦广场拿出来做成25年期的融资工具，说明底层资产确实经得起考验。更重要的是，这打开了“投融管退”的闭环——投下去的项目，终于可以通过资本化退出，回笼资金再投入新项目，这才是可持续的增长逻辑。

  虽然当前估值不算便宜（25年PE 36倍），但考虑到商场毛利贡献已超七成，且债务压力逐步缓解，我认为市场对它的定价还在过渡期。只要后续商业REITs政策落地顺利，不排除会有更大重估空间。短期看财务改善，长期看商业模式进化——这是我继续看好它的理由。