11月28日，中国证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，标志着公募REITs市场正式向商业不动产敞开大门。同一天，新城控股旗下上海青浦吾悦广场成功发行全国首单消费类持有型不动产ABS，规模6.16亿元。这两件事看似独立，实则共同指向一个核心命题：中国商业地产正在经历从开发销售向资产运营的历史性转型。

  商业不动产REITs试点的推出，为存量商业地产提供了标准化退出通道。根据公开数据，目前全市场共有77单REITs产品上市，发行规模2070亿元，总市值2199亿元。上交所相关业务负责人指出，这标志着我国REITs市场发展进入新阶段，资本市场服务实体经济的深度和广度进一步拓展。值得注意的是，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心为底层资产的CMBS、类REITs及持有型不动产ABS发行规模已近千亿元，市场对商业不动产的估值逻辑、运营管理已形成广泛共识。

  新城控股此次发行的持有型ABS，恰好印证了这种转型的迫切性。作为全国首单消费类持有型ABS，也是首单A股上市民营企业发行的同类产品，其底层资产上海青浦吾悦广场购物中心的运营质量成为关键。数据显示，2025年上半年，新城控股商业运营总收入达69.44亿元，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。截至6月30日，公司已在全国布局174座吾悦广场，其中100座获得省级以上绿色商场称号。

  从行业背景看，商业地产正面临结构性转变。赢商大数据显示，2025年上半年全国新开业商业项目仅119个，延续了自2021年以来的递减趋势，预计全年新开业广场数量不超过400座，较2021年缩量近40%。与此同时，存量改造项目占比超二成，市场已从重规模进入重运营的时代。这种转变与商业不动产REITs试点的推出形成呼应——当行业进入存量时代，资产证券化成为盘活存量的必然选择。

  对新城控股这类企业而言，商业不动产REITs试点的意义更为深远。公司长期坚持商业运营与地产开发双轮驱动战略，2025年前10个月累计实现商业运营总收入约116.96亿元，同比增长10.49%。随着REITs试点推进，公司持有的174座吾悦广场未来可能通过REITs实现资产证券化，这不仅有助于优化资本结构，更能推动企业从开发商向资产管理商的战略转型。

  业内分析认为，当前商业不动产行业已经历价值重估，核心城市核心区域的优质资产出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报较为稳定。在利率整体下行的市场环境下，这类资产具备较强的配置价值。商业不动产REITs的推出，将为企业提供直接融资渠道，为投资者提供稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，形成多方共赢格局。

  随着商业不动产REITs试点稳步推进，配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作已在紧锣密鼓进行。一个资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场正在形成。对于早已布局商业地产运营的企业来说，这场变革不仅意味着融资渠道的拓宽，更代表着商业模式的重构——从赚取开发收益转向获取运营回报，从规模扩张转向质量提升。在这个过程中，像新城控股这样提前布局商业运营的企业，或许已经抢得了先机。

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