$新城控股(SH601155)$  $上证指数(SH000001)$  

新城控股（601155.SH）近期因51.7亿元关联资金拆借信息更正事件引发市场关注，股价从9月30日的16.25元下跌至10月9日的15.32元，跌幅5.72%。同时，公司境外子公司成功发行1.6亿美元债券，票面利率11.88%，反映了国际投资者对公司的认可。基于对公司基本面、技术面和市场环境的综合分析，我们认为：

短期（1个月内）股价将在15.08-16.35元区间震荡，主要受事件消化和技术面支撑影响；中期（3个月内）有望在政策利好和商业板块支撑下挑战17-18元区间，建议投资者把握15元附近的布局机会。

一、事件影响分析：信息更正暴露内控缺陷，债券发行彰显融资能力

1.1 信息更正事件：性质严重但影响可控

2025年9月30日，新城控股发布了关于2024年年度报告的更正公告，承认因工作人员疏忽，将原披露为"不适用"的关联交易章节补充为实际发生情况。更正内容显示，公司与关联方新城悦服务在2023年、2024年分别发生18亿元、51.7亿元资金拆借，日最高余额分别为7亿元、8亿元。

根据新城悦服务的独立调查，这笔巨额资金往来的操作过程触目惊心。时任执行董事杨博与新城控股员工以"解决新城控股的短期资金需求"为名，用定制纸质审批单绕过SAP系统审批，事后更指令删除转账记录。这种行为已经构成违反上市规则第十四章、第十四A章及第十三章的规定。

从事件性质来看，此次信息更正绝非简单的"工作人员疏忽"，而是一起严重的内控失效事件。中指研究院华南分院总经理张化学直言："此类未经审批的关联交易与恒大物业134亿资金挪用案性质相似，涉事高管可能面临行政处罚甚至刑事追责"。

然而，从财务影响角度分析，我们认为此次事件的实际影响相对可控。首先，所有资金均已在当月或次月内全额偿还，未对公司财务状况造成实质性损害。其次，涉及金额虽然巨大，但相对于公司2024年890亿元的营收规模，占比仅为5.8%，不会对公司经营产生重大影响。最后，公司已经采取了相应的整改措施，包括罢免杨博的执行董事及首席运营官职务，委任富睿玛泽风险评估为独立内控顾问，全面审查内控制度。

1.2 债券发行成功：高利率反映资金需求，国际认可提振信心

10月9日，新城控股发布公告称，境外子公司新城环球于10月2日完成发行总额为1.6亿美元的无抵押固定利率债券，已于10月1日在新加坡证券交易所上市。该债券期限为2年，票面年息为11.88%，每半年支付一次，债券评级为B-，担保人主体评级为B。

从发行条件来看，11.88%的票面利率确实较高，反映出公司对资金的渴求程度。这一利率水平大幅高于公司2024年6%的平均融资利率，也远高于国内银行贷款利息。然而，我们需要辩证地看待这一高利率：

一方面，高利率确实增加了公司的财务负担。按照1.6亿美元本金、11.88%年利率计算，每年需支付利息约1900万美元，折合人民币约1.4亿元。对于2024年净利润仅7.52亿元的新城控股而言，这无疑是一笔不小的开支。

另一方面，能够成功发行美元债券本身就是一个积极信号。在当前房地产行业整体融资困难的背景下，新城控股能够获得国际投资者的认可，完成美元债发行，充分说明了公司的信用资质和偿债能力得到了市场认可。特别是在信息更正事件刚刚发生不久就能顺利发债，更是彰显了公司较强的融资能力和市场信誉。

此次债券发行的募集资金主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务，有助于优化公司的债务结构，缓解短期偿债压力。同时，作为近两年来首家重启境外融资的民营房企，新城控股的成功发债也为其他民营房企提供了借鉴意义。

二、基本面分析：商业板块成为核心支撑，财务稳健性面临考验

2.1 财务状况：资产规模收缩，负债结构优化

从最新的财务数据来看，新城控股的资产负债状况呈现出"规模收缩、结构优化"的特征。截至2025年6月底，公司总资产为2883.29亿元，较上年度末的3071.93亿元下降6.14%。这种资产规模的收缩主要是公司主动去杠杆、优化资产结构的结果。

在负债方面，公司的资产负债率从上年末的73.09%下降至72.01%，虽然仍处于较高水平，但下降趋势明显。更重要的是，公司的净负债率仅为52.44%，处于行业最低区间。这一指标的优异表现，充分说明了公司在债务控制方面的成效。

现金流方面，公司保持着稳健的表现。2025年上半年经营活动产生的现金流量净额为2.86亿元，虽然同比下降86.31%，但仍保持正值。更值得关注的是，公司经营性现金流已经连续7年为正，这在当前房地产行业普遍面临现金流压力的背景下尤为难得。截至2024年末，公司在手现金102.96亿元，为应对各种不确定性提供了充足的流动性保障。

融资成本的下降也是一个积极信号。2024年公司平均融资成本为5.92%，同比下降28个基点。这主要得益于公司融资结构的优化和市场环境的改善。然而，需要警惕的是，随着美元债等高成本融资的增加，未来融资成本可能面临上行压力。

2.2 经营业绩：营收下滑但质量提升，商业板块逆势增长

2025年上半年，新城控股的经营业绩呈现出"总量下滑、结构优化"的特点。公司实现营业收入221亿元，同比下降34.82%；归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，同比下降32.11%。营收和利润的双双下滑，主要是受房地产行业整体下行和结转放缓的影响。

从业务结构来看，房地产业务收入151.7亿元，同比大幅下降44.9%，这是拖累整体业绩的主要因素。但令人欣慰的是，公司的商业运营业务表现亮眼，成为业绩增长的核心引擎。2025年上半年商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利的比重从去年同期的57.21%提升至77.06%，毛利率高达71.20%。

这种业务结构的优化带来了盈利能力的提升。公司整体毛利率为26.85%，同比增长5.25个百分点。其中，商业板块71.20%的毛利率，远高于房地产开发业务的毛利率水平，有效提升了公司的整体盈利质量。

从全年业绩来看，2024年公司实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%；扣非归母净利润8.70亿元，同比大幅增长183.07%。扣非净利润的大幅增长，主要得益于商业板块的贡献和费用控制的成效。

2.3 商业地产：吾悦广场成为穿越周期的核心资产

商业地产是新城控股最具特色和竞争力的业务板块。经过13年的发展，新城控股已经建立起庞大的商业地产帝国。截至2024年末，公司在全国已累计布局200座吾悦广场，覆盖136个大中城市，其中已开业174座，包括148座自持项目和25座管理输出项目。

吾悦广场的运营表现堪称行业典范。2025年上半年，吾悦广场客流总量达到9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；会员人数达到4917万人。这些数据充分说明了吾悦广场强大的聚客能力和消费吸引力。

出租率是衡量商业地产运营效率的关键指标。2024年吾悦广场整体出租率达到97.97%，其中吉林、海南、贵州、福建等省的11个成熟商场出租率更是达到100%。这种近乎满租的状态，充分体现了吾悦广场的市场认可度和经营管理水平。

更重要的是，吾悦广场已经成为公司穿越周期的核心资产。在房地产开发业务普遍低迷的背景下，商业运营业务凭借其稳定的现金流、高毛利率和抗周期特性，成为支撑公司业绩的中流砥柱。2024年公司新增开业15座吾悦广场，2025年计划再新开5座，这种持续的扩张将为公司未来发展提供源源不断的动力。

2.4 行业地位：综合实力保持前十，销售排名有所下滑

在房地产行业整体下行的大环境下，新城控股的行业地位呈现出"综合实力稳固、销售排名下滑"的特征。根据2025年中国房企TOP500榜单，新城控股位列第10位，与招商蛇口、绿城、龙湖、越秀、万科、华发等知名房企处于同一梯队。

然而，在销售业绩方面，公司面临较大压力。2025年1-7月销售总额119亿元，在克而瑞榜单中排名第41位，较往年有所下滑。这种排名的下滑，一方面反映了公司主动收缩规模、控制风险的战略选择；另一方面也说明了在行业深度调整期，即使是头部房企也难以独善其身。

值得肯定的是，在区域市场，新城控股仍保持着较强的竞争力。2025年1月，公司在江苏省房地产企业销售业绩排行榜中荣登金额、面积双榜榜首，充分展现了其在大本营市场的统治力。这种区域深耕策略，有助于公司在市场下行期保持相对稳定的销售业绩。

三、技术面分析：短期承压明显，中期仍有机会

3.1 股价走势回顾：事件冲击明显，下跌幅度有限

从近期股价走势来看，信息更正事件对新城控股股价造成了明显冲击。9月30日公告发布当日，股价虽然小幅上涨0.87%收于16.25元，但随后几个交易日持续下跌。10月9日，股价低开低走，最终下跌5.72%收于15.32元，盘中最低触及15.13元，成交额5.49亿元，换手率1.58%。

从技术形态分析，股价在16.35元附近遇到强阻力后回落，目前处于下降通道中。但值得注意的是，此次下跌幅度相对有限，仅为5.72%，远低于市场预期。相比2019年王振华事件爆发时连续三个跌停板的惨烈场面，此次市场反应相对温和，说明投资者对事件的性质和影响有了更理性的认识。

从成交量来看，10月9日成交额5.49亿元，虽然较前期有所放大，但并未出现恐慌性抛售的巨量成交。换手率1.58%也处于正常水平，表明筹码结构相对稳定，没有出现大规模的恐慌性离场。

3.2 技术指标分析：超跌反弹在即，关键位置明确

根据技术分析，新城控股股价的关键技术位已经明确。下方支撑位在15.08-15.13元区间，这一区域不仅是前期低点，也是重要的心理关口。如果股价能够在这一区域获得支撑并企稳，将为后续反弹奠定基础。

上方压力位主要集中在16.10-16.35元区间。其中，16.10元是近期反弹的高点，16.35元是9月30日的盘中高点，这两个位置都积累了一定的套牢盘，需要放量突破才能打开上行空间。

从筹码分布来看，根据不同时期的统计，筹码平均交易成本在12.41-13.86元之间。目前股价15.32元相对于筹码成本有一定溢价，但仍处于合理区间。特别是考虑到商业板块的高毛利特性和未来成长潜力，当前估值具有一定的安全边际。

3.3 资金流向分析：主力资金流出，但机构持仓稳定

资金流向是判断市场情绪的重要指标。从主力资金流向来看，近期呈现流出态势。10月9日，主力资金净流出2428.65万元，反映出部分投资者对事件的担忧。但这种流出规模相对有限，并未形成恐慌性抛售。

机构持仓方面，整体保持相对稳定。根据最新数据，机构持仓比例为67.20%，显示机构投资者对公司长期价值仍有信心。特别是中证金融公司等"国家队"资金连续33个季度重仓持有，为股价提供了重要支撑。

值得关注的是，在2024年四季度，前十大机构持股比例合计下跌1.33个百分点，主要是部分公募基金和外资减持。但这种减持更多是基于流动性需求和资产配置调整，而非对公司基本面的否定。

四、市场情绪与机构观点：短期谨慎，长期看好

4.1 市场反应：投资者分歧加大，媒体关注提升

信息更正事件引发了市场的广泛关注和讨论。从股吧等社交媒体的反应来看，投资者对事件的看法存在明显分歧。一部分投资者认为这是严重的信披违规，要求公司给出合理解释并追究相关人员责任；另一部分投资者则认为资金已经全额偿还，影响有限，当前股价已经反映了负面因素。

媒体报道方面，主流财经媒体对事件进行了深入分析。《新苏商》等媒体直指事件性质严重，将其与恒大物业134亿资金挪用案相提并论。但同时，也有媒体关注到公司商业板块的亮点和债券发行的积极意义，认为公司基本面依然稳健。

市场关注度的提升，一方面加剧了短期股价波动，另一方面也为公司提供了澄清事实、重塑形象的机会。随着公司整改措施的落实和经营情况的改善，市场情绪有望逐步修复。

4.2 机构观点：多数维持买入评级，目标价存在分歧

尽管发生了信息更正事件，但主流机构对新城控股的投资评级并未发生重大变化。根据最新的研报统计，申万宏源、中信建投给予"买入"评级，华创证券、平安证券给予"推荐"评级。

在盈利预测方面，机构普遍持谨慎乐观态度。有机构预计公司2025-2027年归母净利润分别为10.5亿元、15.1亿元、17.6亿元，对应EPS分别为0.5元、0.7元、0.8元。这一预测基于公司商业板块的持续增长和房地产市场的逐步复苏。

目标价方面，机构存在一定分歧。部分机构基于2025年0.65倍PB，给予目标价17.8元；另有机构维持买入评级，但未明确给出目标价。综合多家机构观点，我们认为17-18元是相对合理的目标价区间，对应2025年预期业绩的25-27倍PE。

机构看好的主要逻辑包括：一是商业地产利润稳定，且住宅开发逐步减亏；二是资金链风险消除，后续有望重启拿地；三是受益于消费提振政策，商业运营业务前景广阔。

4.3 国际评级：穆迪上调展望，国际认可度提升

国际信用评级的变化对公司融资能力和市场形象具有重要影响。2025年6月，国际信用评级机构穆迪将新城发展评级展望从稳定上调至正面，这是一个积极信号。

穆迪上调展望的主要理由包括：公司商业运营业务表现强劲，现金流稳定；债务结构持续优化，偿债能力增强；在民营房企中保持相对稳健的财务状况。这一评级调整，不仅提升了公司的国际形象，也为其未来海外融资创造了有利条件。

此次1.6亿美元债券的成功发行，票面利率11.88%虽然较高，但仍低于13.25%的初始指导利率，簿记认购金额超过8.8亿美元，充分说明了国际投资者对公司的认可。

五、未来1-3个月股价走势预测：三种情景分析

5.1 悲观情景（概率25%）：股价回调至14-15元区间

在悲观情景下，可能出现以下情况：一是监管部门对信息更正事件展开深入调查，发现更多违规行为并给予严厉处罚；二是房地产市场持续低迷，公司销售业绩进一步下滑；三是高利率债券增加财务负担，影响盈利预期；四是市场情绪恶化，投资者大量抛售。

在此情景下，股价可能跌破15.08元的关键支撑位，回调至14-15元区间。如果14元关口失守，可能进一步下探至13元附近。但考虑到公司稳健的财务状况和"国家队"资金的支撑，股价大幅下跌的可能性较小。

投资建议：如果股价跌至14元附近，建议投资者积极布局，这将是极佳的长期投资机会。

5.2 中性情景（概率50%）：股价在15-17元区间震荡

中性情景是最可能出现的情况。在此情景下，信息更正事件的负面影响逐步消化，公司通过加强内控、改善治理逐步恢复市场信心。房地产市场在政策支持下企稳，商业板块继续保持稳健增长。

股价将在15-17元区间震荡，其中15元附近形成强支撑，17元附近遇到阻力。在这一区间内，股价可能会有多次反复，但总体呈现震荡向上的趋势。技术面上，股价有望在15.5元附近形成新的平衡。

投资建议：建议投资者在15-15.5元区间分批建仓，在16.5-17元区间适当减仓，进行波段操作。

5.3 乐观情景（概率25%）：股价突破17元挑战18-20元

乐观情景的触发条件包括：一是房地产政策超预期放松，如一线城市全面取消限购、房贷利率大幅下调；二是公司商业运营超预期，新开业吾悦广场表现优异；三是房地产市场快速复苏，公司销售业绩大幅改善；四是市场风险偏好提升，资金大量流入地产股。

在此情景下，股价将突破17元的压力位，向18-20元区间进军。如果能够突破20元，将创下近期新高。这一情景的实现需要多重利好因素共振，但并非不可能。

投资建议：如果股价突破17元并站稳，建议投资者积极加仓，目标价看至19-20元。

六、投资建议与风险提示

6.1 投资建议

基于以上分析，我们对新城控股给出**"买入"评级**，目标价17-18元，对应2025年预期业绩的25-27倍PE。

核心投资逻辑：

1. 商业地产龙头地位稳固：174座已开业吾悦广场形成强大的规模优势，71.20%的高毛利率提供稳定现金流，是穿越周期的核心资产。

2. 财务状况相对稳健：净负债率52.44%处于行业最低水平，经营性现金流连续7年为正，在手现金超100亿元，具备较强的风险抵御能力。

3. 政策环境持续改善：房地产"四取消"政策全面落地，存量房贷利率下调，购房补贴等刺激政策频出，为行业复苏创造条件。

4. 估值具备安全边际：当前股价15.32元，对应PB仅0.56倍，处于历史低位。考虑到商业资产的真实价值，存在明显低估。

5. 国际认可度提升：成功发行美元债券，穆迪上调评级展望，彰显了公司的融资能力和市场地位。

操作建议：

• 短期（1个月内）：在15-15.5元区间分批建仓，16.5元以上适当减仓

• 中期（3个月内）：持股待涨，目标价17-18元

• 长期（6个月以上）：坚定持有，享受商业地产成长红利

6.2 风险提示

投资者在投资新城控股时需要关注以下风险：

1. 内控风险：信息更正事件暴露了公司内控体系的重大缺陷，虽然已经采取整改措施，但内控制度的完善和执行效果仍需观察。如果再次发生类似事件，将严重损害公司信誉。

2. 房地产市场风险：房地产行业仍处于深度调整期，市场需求疲软、房价下跌的风险依然存在。如果市场复苏不及预期，将直接影响公司的销售业绩和盈利能力。

3. 财务风险：11.88%的高利率美元债增加了财务负担，未来如果再融资成本持续上升，将对公司盈利造成压力。同时，公司资产负债率仍处于较高水平，需要密切关注偿债能力。

4. 监管风险：监管部门可能对信息更正事件展开进一步调查，如果发现严重违规行为，公司可能面临行政处罚，股价将受到冲击。

5. 流动性风险：在市场低迷时期，公司可能面临销售回款放缓、融资困难等流动性压力。虽然目前现金流尚可，但需要警惕流动性危机的可能性。

6. 竞争风险：商业地产市场竞争日趋激烈，新开业的购物中心不断增加，可能对吾悦广场的出租率和租金水平造成压力。

结语

新城控股近期的信息更正事件虽然性质严重，暴露了公司在内部控制方面的不足，但从财务影响来看相对可控。公司通过成功发行美元债券，展现了较强的融资能力和市场认可度。

展望未来1-3个月，我们认为公司股价将在15-17元区间震荡筑底，在政策利好和商业板块支撑下，有望挑战17-18元的目标区间。对于投资者而言，当前15元附近是较好的布局机会，建议把握这一历史性机遇。

需要强调的是，投资决策应该基于对公司基本面的深入理解和对风险的充分认识。新城控股作为A股稀缺的民营商业地产标的，其长期投资价值不容忽视。但同时，投资者也需要密切关注公司的治理改善情况和行业政策变化，及时调整投资策略。

在房地产行业深度调整的大背景下，能够像新城控股这样保持商业地产稳健增长、财务状况相对健康的企业并不多见。我们相信，随着公司治理的完善和市场环境的改善，新城控股将迎来新的发展机遇，为投资者创造长期价值。