据了解，经过五年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。截至11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。
从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。
为此，11月28日，证监会发布《公告》，向社会公开征求意见。《公告》内容共八条，主要包括产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等。此外，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。
多家专业机构对此表示，商业不动产REITs试点的推出是公募REITs行业的里程碑事件。申银万国研究所指出，商业不动产REITs试点有多项重要意义：首先，我国商业不动产REITs有着非常可观的发展空间，本次商业不动产REITs试点也将进一步扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围；其次，构建商业不动产资产证券化多层次市场，盘活存量、化解风险、助力企业转型；另外，商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，助力高质量发展

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首单消费类机构间REITs落地引领商业地产活水新路径

中证报中证网讯（记者 黄一灵）近日，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上交所设立，发行规模6.16亿元，是全国首单民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS（又称为机构间REITs），也是全市场首单消费类机构间REITs。

我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈。如何借助REITs进行有效盘活，实现“投融管退”的良性循环，是亟需回应的重要课题。上述项目拓宽了机构间REITs的资产范围，为持有消费类基础资产的存量企业资产盘活开创了新的权益融资渠道。项目还设置了扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件。

某投资机构负责人表示：“当前商业不动产行业已经历价值重估，特别是核心城市核心区域的一些优质资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报较为稳定。随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率整体下行的市场环境下，具有较强的配置价值。

上交所相关负责人表示：“上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。下一步，上交所将稳步推进机构间REITs各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。