$大众公用(SH600635)$  大众公用海南资产（约1338亩土地，核心在琼海）的未来规划，围绕全岛封关红利，以“公用事业+金融创投”双轮驱动为核心，分短期（1年内）、中期（1-3年）、长期（3年+）推进，聚焦土地盘活、产业落地与现金流/资产增值。

一、核心战略与目标

- 战略定位：依托海南封关“一线放开、二线管住”与15%企业所得税、零关税等政策，把海南资产打造成自贸港公用事业枢纽+产业配套基地+跨境创投载体。

- 核心目标：短期完成调规与合作签约；中期实现现金流（租金/分成≥500万元/月）；长期资产估值从现状约16.7-21.4亿元，提升至封关成熟后约32.5-42.8亿元。

- 推进原则：先易后难、先现金流后增值，优先深创投/琼海鸿信等确定性合作，再拓展产业/文旅/冷链等方向。

二、分地块开发规划（按价值与进度排序）

1. 欧村地块（约800亩，产业用地）

- 定位：公用事业枢纽+产业配套园，对接跨境金融/海洋产业/能源枢纽。

- 路径：优先引入深创投体系企业，联合本地园区平台做“创投+产业”孵化；配套燃气/环境市政/分布式能源，获取稳定现金流与股权增值。

节点：1年内出规划方案+框架协议，2年内部分建成入驻，3年实现满租与产业集群。

2. 青葛地块（约450亩，商住/配套）

定位：产城融合综合体（商业+租赁住房+冷链），对接封关跨境消费。

路径：与琼海鸿信地产控股权合作（大众持股≥51%），引入顺丰冷链/京东物流等，快速落地商业与冷链配套，分享租金与消费分成。

节点：1年内完成调规与合作签约，2年开工，3年建成运营并产生现金流。

3. 万泉河口（约86亩，旅游用地）

定位：精品酒店+跨境旅游配套，分享封关旅游红利。

路径：与首旅/复星旅文等合作开发，轻资产输出管理，获取客房与配套收入分成。

节点：2年内完成招商与方案，3年建成开业。

4. 红旗岭（约80亩，农业用地）

定位：热带高效农业+文旅融合，争取政策补贴。

路径：与海南农垦等合作，做高附加值种植+研学，轻资产运营降低风险。

节点：1年内落地合作，2年产生农业+文旅收益。

三、分阶段推进节奏

- 短期（1年内，封关前后）：完成欧村/青葛调规与确权；签约深创投/琼海鸿信等核心合作方；对接琼海市政府获取专项政策；启动欧村/青葛地块前期设计与报批。

- 中期（1-3年，封关后运营期）：欧村首批企业入驻，青葛商业/冷链开工；万泉河口/红旗岭启动招商与建设；实现稳定现金流，融资余额与成交额放大；申报封关专项补贴与税收优惠。

- 长期（3年+，成熟运营期）：四大地块满租/满产；打造“公用事业+创投+产业”生态闭环；通过资产证券化/股权转让兑现增值收益；复制模式拓展海南其他区域资产。

四、关键保障与风险对冲

1. 合作与资源：优先绑定深创投/琼海鸿信，联合本地国企平台分担资金与政策风险。

2. 政策协同：对接琼海市政府/自贸港管委会，争取15%所得税、零关税等政策落地，加速审批。

3. 财务与风险：以股权合作/轻资产运营为主，控制负债率；优先现金流项目，降低开发风险。

4. 跟踪信号：关注合作框架协议公告、单月租金/分成≥500万元、融资与成交持续放大等关键指标。

五、投资与跟踪要点

- 优先跟踪：深创投/琼海鸿信合作落地、欧村/青葛地块开工与招商进展。

- 价值触发：现金流落地、政策补贴到位、封关后产业集群形成，将显著提升资产估值与市场预期。