几年前曾写过一篇文章《只有这五类房企才能生存下来》。其中，第一类：市场化程度较高的央国企，保利、华润、中海、招蛇等央企（不超过15家），以及产品力、服务力好的地方国资控股企业。他们的市场份额30%左右。第二类：“资本+内容”竞争力强的全国化优秀民企，包括龙湖、绿城、新城等。这类企业今后一定会再次崛起为市场主力军（世道有轮回，要相信专业的力量），市占率不会低于50%。第三类：夹缝中生存、深耕某地或专做某类产品线的特色化中小房企。第四类：背靠大集团的内生型房企，例如茅台置业、首钢地产。第五类：类似铁狮门、凯德这样的资本型外资企业。后三类企业总共可能会抢得20%左右的市场。如是，未来的市场将会类似足球场上防守型3-5-2阵型的竞争格局。
昨天与别人交流时，谈到不同类型房企未来三五年的命运。在此将我的观点分享给大家。
1. 第一类：已爆雷的房企。这类房企中，只有积极自救（比如积极推进债务重组、积极保交付）的个别企业才能生存下来，95%以上都会死掉，因为一旦爆雷，信用很难再立。典型企业是恒大。
第二类：现金流很紧张的混合制房企。虽然为数不多，但大多数是品牌名企或曾是行业标杆。这类企业这两年已不怎么拿地了。拿地少，意味着新增货值少（销售额大多来自于现有库存）。因为新增少，这类企业未来几年的销售额会大幅减少，并逐渐退出主流。
第三类：产品力、服务力强的央国企。这类企业也是五类留下来的企业的第一类。典型企业如华润置地、建发房产等。这类企业近两年新增土储不少，而新增项目必然做“三高两有”（高性价比、高辨识度、高美誉度、有鲜明特色、有核心优势）的新一代产品，与主要卖旧库存、老产品的第二类企业相比，具有横扫优势，所以未来几年会抢占其他房企倒下或萎缩后腾出来的市场，但增速会逐渐放缓。
第四类：住宅+商业双轮驱动的民企。这类企业会逐渐转向商业开发和经营，住宅开发业务会回收到一二线。这类企业现已基本度过困难，未来发展前景会越看越好。典型企业是龙湖、新城。
第五类，广大中小房企。绝大多数都会死掉，但那些深耕精耕某个省市或专做某类产品系的特色房企将会越活越好。深耕型典型企业如贵州排名第一的麒龙、河南许昌排名第一的恒达，特色型房企如麓湖、阿那亚。
第六类，恒隆、凯德、铁狮门等外资房企。这类房企主要做一二线城市的经营性优质商业。但随着降息，他们的资金成本优势将会逐渐拉平，再加上商业物业未来几年空置空租率较高，所以这类企业的扩张速度会快速减慢，有的甚至退出国内市场。
未来两三年，增量市场大概率是9-12万亿元，商业地产新增销量会萎缩到5000亿元以下，住宅肯定是优秀房企推出的升级换代新品，而那些赔着钱在卖旧存货、老产品的企业将会被洗牌出局。
（说到这儿，买谁的、不买谁的房子也就清楚了）
