公告日期：2026-02-06

北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司关于上海证券交易所对西藏天
路股份有限公司有关实物抵偿债务事项监管工作函的回复

2026年1月6日，西藏天路股份有限公司（以下简称“西藏天路”）披露了《关于关联方以实物资产抵债暨关联交易》的公告。北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对本次以资抵债事项涉及的资产进行了评估，并出具了评估报告。
近期，西藏天路收到上海证券交易所《关于西藏天路股份有限公司有关实物抵偿债务事项的监管工作函》（上证公函[2026]0022号）（以下简称“《监管工作函》”）。现就《监管工作函》问题2回复如下：
问题2：关于本次交易作价公允性。本次抵债资产系位于西藏自治区林芝市巴宜区八一镇双拥路22号的商业用房地产和土地使用权，其中商业用房地产采用成本法，土地使用权采用基准地价修正法，最终确定评估结果为12,891.02万元。请公司补充说明：（1）本次交易采用上述评估方法作为定价依据的原因及合理性，相关评估方法能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市公司利益；（2）请补充房屋建筑物评估过程，包括主要参数选择依据、评估值与关联方账面成本及同区域可比房屋建筑物价格的对比情况及差异原因等，说明房屋建筑物估值是否公允合理；（3）请补充土地使用权评估过程，包括主要参数的取值依据、与关联方账面成本、周边区域近期类似成交案例的对比情况及可比性等，说明土地使用权估值是否公允合理。请评估机构发表明确意见。

答：（1）本次交易采用上述评估方法作为定价依据的原因及合理性，相关评估方法能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市公司利益；
本次评估对位于西藏自治区林芝市巴宜区八一镇双拥路22号的商业用房地产项目涉及的房屋建筑物和土地使用权分别评估。其中房屋建筑物采用重置成本法进行评估，土地使用权采用基准地价修正法进行评估。

1）房屋建筑物采用重置成本法的原因及合理性

①待估对象位于西藏自治区林芝市巴宜区八一镇，所在区域房地产市场活跃度较低，经查询西藏自治区公共资源交易中心网及房产交易网，近年巴宜区八一
镇商业房地产市场年成交量较少。评估基准日前后林芝市巴宜区八一镇及周边区域与待估资产在区域、规模、配套设施等方面相近的交易案例极少，无足够数量的可比案例，导致市场法所需的可比案例筛选条件无法满足，因此本次评估未采用市场法评估。

②本次待估房地产为毛坯状态，尚未开业经营，且建筑面积较大，市场上同区域、同用途、同规模的毛坯大面积出租交易案例较少，难以找到可直接对比的经营数据（如租金、租赁周期、空置率等），且无历史经营数据，未来预测数据无历史经营数据进行支撑；若采用收益法评估，需假设房屋达到可出租状态，但不同类型的装修成本差异较大，装修周期较长且具有不确定性；其次出租率难以确定，再次待估对象面积较大，受众群体较少；综上本次未采用收益法评估。

③重置成本法通过测算建造成本、成新率等参数来确认待估对象价值，可以避免市场案例缺乏对评估结果的影响。通过官方发布的文件以及市场调研测算建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、资金成本、合理利润等各项因素，结合建筑物的使用年限、维护状况确定成新率，能够客观反映待估建筑物的真实价值，故本次采用成本法对房屋建筑物评估是合理的。

2）土地使用权采用基准地价修正法的原因及合理性

①市场比较法主要用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。待估宗地所在区域类似交易案例较少，所以不宜选择市场比较法评估。

收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产评估，待估宗地所在区域没有类似物业出租，通过分析比较不能确定客观的租金水平，因此不宜采用收益还原法评估。

因剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。纳入本次评估范围内的酒店所占用的土地为已经开发的土地，酒店配套用地尚未确定具体规划指标，导致可开发不动产的性质和规模不确定，故本次不宜采用剩余法进行评估。

因成本逼近法适用于新开发土地的土地价格评估。纳入本次评估范围的土地使用权位于林芝市巴宜区老城板块的核心商圈边沿地带，属于已开发完成的熟地，不为新开发的土地，所以不选择成本逼近法评估。

②基准地价是地方政府根据区域经济发展水平、土地利用状况、交通条件等因素，科学划定土地级别并确定的平均价格。本次评估的土地位于林芝市巴宜区八一镇双拥路 22 号，当地自然资源管理部门已建立完善的基准地价体系，为采
用基准地价修正法提供了基础数据。且本次通过对基准地价进行交易日期、土地使用年限、容积率、区域因素、个别因素等多项修正，充分考虑了本次评估土地的具体区位、实际使用条件等情况，使评估结果更符合待估土地的真实市场价……
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