近期，由于万科债券暴雷，连带其他国有房企，也走势萎靡。包括城建发展，也被连累。由此就有人担心城建发展的基本面。今天，文人就再读财报，分析一下城建发展的负债情况与商业资产状况，并分享给兄弟姐妹们。大家参考。
一、城建发展的负债情况
表面看起来，北京城建的负债情况确实也不令人乐观。截止今年三季报，整体负债率超过76.8%，不低。合计负债为841亿，不低。有息负债率32.6%，不低。尤其目前城建发展发行的应付债券余额规模还高达227.5亿，看起来更是有些触目惊心，在同等规模的房地产上市公司中，也是出类拔萃的。市场的担心，不能说没有道理。
但是，抽丝剥茧，我们应该看到，城建发展的负债，其实是高枕无忧的。城建发展841亿负债余额中，有210亿是合同负债——这个就是收到付款后未交费付的预售房款，对正常运转的房企，根本谈不上负债。其他负债，还有300来亿也是正常的工程、材料款的无息占用，也无需担忧。扣除这些后，截至2025年三季报，城建发展的有息负债，就剩下:长期借款83.3亿，应付债券余额为232.3亿（其中包括永续债33亿也就是永续中票），合计有息负债大致只有348.6亿。这个数据，对城建发展这样规模的房企，看起来就不算高了。进一步具体分析，还可以看到以下几点:
1、相比其他中型地产公司，城建发展的债券余额之所以较高，与城建发展的举债习惯有关。城建发展天生就不喜欢银行贷款，而偏爱发行债券。看看负债结构吧，城建发展就根本没有短期银行借款，长期银行借款也只有83.3亿——居然仅仅与规模小得多的中洲控股目前的银行借款余额差不多。
2、关键是虽然城建发展背负着348.6亿的有息负债，但每年的财务成本却不过就4个多亿，居然只有去年中洲控股的财务成本的三分之二，可见城建发展的借款与债券成本，低到什么程度了。看城建发展近期发行的债券吧，年息低到只有2.14%—2.5%，比一般的银行借款年息还低！这得益于城建发展的国企优势。有这么低息的发债优势，又何必非要高成本去银行借款呢？城建发展目前的董事长，本身就是财务出身，在城建服务了好几年，我们要相信专业。
3、目前，城建发展的总体杠杆比例不到5倍，不算高。关键是近几年公司一直在努力化解债务，且卓有成效，公司的净资产负债率、存货规模、有息负债规模，几年来一直在不断下降，趋势非常非常良好。具体数据，大家可以自己去查阅。
总之，尽管城建发展的负债状况有进一步改善的必要，但总体上看，对其资产结构与质量，根本无需杯弓蛇影，过于担心。
二、城建发展的商业项目
与其他知名的房地产上市公司不同，城建发展尽管在行业影响不小，但很少投资开发集中的商业项目。截止半年报，城建发展拥有投资性房产共计86万平米，但基本都属于住宅项目的裙楼底商。——多年来，城建发展共开发项目逾2000万平米，86万平米的投资性房产，基本就是按照3%—4%的设计规范积累下来的裙楼商业资产。三季报披露，公司的投资性房产账面价值97.63亿，粗暴折合下来，每平米的账面价值也就1.1万元每平米，作为主要位于北京等一线城市的商业资产，真心不贵。
但城建发展有商业地产项目，还专门设立商业地产事业部统筹业务。2025年上半年，实现经营额3.47亿元。注意，这就是商业资产的出租收益，不包括物业收益。城建发展的商业资产，相对比较零散。比较有名的集中商业只有北京城建城悦荟、城奥大厦、青岛漫悦里商街等项目，但规模均不大。具体情况如下:
1. 北京城建城悦荟：是北京城建首个自持运营的购物中心，前身是易事达广场，2004年建成营业，是城建发展首个自持运营的精品社区购物中心，底下一层，地上九层，总面积5万平方米。项目位于朝阳区来广营乡地铁交汇处，定位“家庭消费+品质生活”，引入超市、餐饮、亲子教育等多元业态，是周边居民休闲消费的首选地之一。
2. 城奥大厦：2019年建成开业。项目坐落于北京市朝阳区奥林匹克公园中心区，紧邻国家体育场（鸟巢）、国家游泳中心（水立方）等标志性建筑，地理位置优越，交通便利。项目总面积约7万平方米。该项目商业运营表现稳定，2025年上半年出租率保持在90%以上。
3. 青岛漫悦里商街：位于青岛。项目商业面积1.6万方，包含两条沿街商铺和一条特色观光商业街。和城奥大厦一样，2025年上半年出租率也超90%，为城建发展贡献了稳定的商业经营收益。
目前，城建发展在商业地产开发上的最大举动就是位于安徽黄山东大门谭家桥镇的东黄山国际度假小镇了。2022—2023年，城建发展合计在黄山东大门附近的谭家桥镇掷下了十多亿，拍下了80来万平方米的土地，预计建成后，东黄山国际度假小镇的总面积会接近125万平方米。这是一个集会议、酒店、商业街、低密度住宅于一体的国际休闲度假小镇，属于旅游地产项目。项目已经2023年开售，目前基本建成区的建筑面积约20万平方米，现在就有产品在售。当下，国内旅游地产总体不景气，该项目体量巨大，确实存在一定风险。
但是，以大股东城建集团、北京旅游等为代表的北京国企，将在与安徽黄山市的旅游与基础设施合作上砸下巨资（约300亿），该项目仅仅只是合作链条上的一个环节。目前，黄山东大门建设即将竣工，轻轨连接线也正在加紧建设，假以时日，黄山东大门将打造成为黄山景区的主要入口，东黄山国际旅游度假小镇也将成为黄山旅游游客的重要消费中转地，项目前景未必就那么悲观。关键是项目拿地均价不到1500万每平米，低密度建筑，综合建安成本连带装修，加起来也应该也过不了7000元每平米。而目前在售项目中，多层售价1.3万每平米，别墅3万多每平米。至少几年内，项目是没有计提亏损之虞的。至于长远前景，边走边看吧。相信公司在开发节奏上，也是骑驴看唱本，边走边看。
目前，商业不动产REITs开闸，为城建发展的东黄山国际旅游小镇开发，又打开了一扇大门。必要时，城建发展完全也可以借道REITs，解决项目的后续资金问题，实现滚动开发。
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