经过了三轮地产危机，房地产传统的模式已经结束了，能够顺利去传统模式的开发商未来还能在市场存活，并且可能活的还不错。

传统地产模式的特点：

1.超大的土地储备。因为以前是房价上涨周期，储备越多，资产价值越大，所以开发商都疯狂的进行储备，比如恒大、碧桂园、万科、保利、融创等都是亿为单位的储备。结果碰到了房价下跌周期，储备越多，亏损越大，所以恒大碧桂园融创彻底破产了。万科保利活得也艰难，万科基本也很难救了。

2.加杠杆。因为杠杆越大，房价上涨中越受益，所以开发商都疯狂借钱，甚至不惜高利率借款，最后三道红线，核心还是房价下跌，谁杠杆越大，谁死亡越快。所以泰禾、阳光城、华南城、金科等一堆开发商第一轮第二轮就已经彻底破产了。万科也是因为还有3600亿的有息负债和2000亿的应付款，基本也没救了。

3.快周转。这是2020年以后的新模式，拿地即开工，减少时间成本。

4.满地开发。大量城市化的二三四五线城市都进行大量储备，比如碧桂园恒大，专选郊区开发,土地成本低。结果现在郊区的房子就是钢筋水泥，没有配套，没有产业，将来沦为空城。

传统模式随着人口下降、房价暴跌、销售腰斩后再继续下降的环境变化，已经彻底不行了。

房地产新模式：

1.聚焦核心区域开发。以后注定了就是抱团核心区域，人口将集中到核心区域，只有核心区域才有完善的配套，便利的交通等。所以近年来核心区域的房价基本坚挺，比如上海黄浦江沿岸，北京三环内，深圳前海，广州珠江新城，成都高新区的房价坚挺，基本没跌，甚至还上涨。比如天坛府六期均价高达13.9万，远高于前面几期。

2.快速开发，快速周转。因为房价下跌中，只有快速开发回笼现金，降低未来房价继续下跌的风险，所以只有具有快速开发能力的开发商未来能够活下来。比如中海、华润、北京城建等少数。

3.低杠杆。因为房价下跌周期中，杠杆越高风险越大，所以未来就是低杠杆模式，谁的资金成本低（当前能够3%以下资金成本），谁杠杆小，谁能活下来。

4.瑕疵资产少。未来开发模式就是精准投资，不允许犯错误了，一两个决策错误就可能沉淀不少资金，影响公司未来的周转能力。

5.合理的土地储备。合理的储备的意思是储备必须是一二线城市，甚至要求是核心区，储备规模控制再2年开发周期中，因为未来是快速周转，滚动开发，不需要太多储备，基本就是今年买地，3个月内开工，6个月内销售，1年内销售一半，2年内清盘，3年内交房。房价下跌中，储备越多，亏损越惨。

北京城建是否属于新模式？

1.土地储备看，公司2021年之前买地的存货还有账面250亿（减值50亿），望坛不算了。而且大约200亿是核心城市储备（北京成都）。2022年以后的储备账面成本是400亿，已经销售了大约250亿（不含合作的香山樾，没并表）。意味着还有350-400亿的成本未售，按照每年销售200亿算，大约是2年开发周期。储备较为合理。

2.快速开发模式。城建发展基本实现了，成都国誉府和北京2022年以后的项目基本都是拿地即开发，实现了6个月开始预售的速度要求。比如2025年拿地昌平科技园，6月拿地，9月就开盘的超快速度。望京国誉颂也是6个月实现预售，基本全部核心项目都是这个速度。

3.低杠杆模式。目前城建发展还有400亿有息负债，账面100多亿现金，加上可售金融资产，大约还有240亿的净有息负债，还是不如滨江集团的现金覆盖有息负债的模式健康。所以城建发展还有一定的财务成本压力。原因就是还有一些2021年之前的存货没有销售完，以及有100亿的投资物业沉淀了资金。

4.聚焦核心区域模式。城建发展2022年以后除了黄山之外均属于核心区域拿地开发，但是还不完全算核心板块，比如北京有不少属于郊区，昌平就很多地。这个角度城建发展不算最好，但是也算相对健康，毕竟北京的房子理论上不愁卖，就是郊区房价还在下跌，需要加速销售和清理存货。

综上的新模式，100分完美分的话，城建发展估计算80分，达到了良好的水平。

万科基本就是10分的水平了。

以城建发展2025年拿地看，一共买地4块。土地成本87亿，都是北京，目前看新土地市场都是给了开发商20-25%的毛利润率空间的。基本起拍价毛利润率设计就是25%，溢价率基本就是消化掉毛利润率的。

未来房价极限下跌空间已经十分有限了：三四五线城市边缘房价已经快要等于建安成本了，说明土地已经没有价值了，也说明新房建设没有意义了。建房就亏损了。一二线城市分化中，郊区房价还在补跌，核心区房价已经坚挺并涨价了，比如上海外滩是越卖越贵了。北京三环内也是越卖越贵了。

城建发展要是能践行新模式，未来能实现20%毛利润率，基本有8%的净利润率。而且低于这个毛利润率开发商已经不可能抢地了，说明新模式具有一定的稳定性了。

以城建发展为例，2025年买的地理论上现在的房价水平上有超10亿的净利润权益。这样公司的长期发展价值基本就有了，以后的开发商真正成了商人了。