$格力地产(SH600185)$  格力地产股价最近呈现反逾期走势，纳入华发，更换人事，常识来看是绝对利好，但股价却表现犹豫和一丝悲观。主要分歧点在于:1.年报可能不乐观，更有不少认为会st；2.纳入华发，珠免成了3级企业，地位下降。

看法:

1.不存在st风险

1）相反，24年报表会显示格力负债降低。不说数据，仅说规则。收购51%后，按照会计准则，就是树归树，土归土。划出三地负债（长短期负债）只要能统计的，全部划走。格力地产仅计算剩余地产和原有业务的负债。这说明:负债会减少，而且会减比预计的减少得多。而去年三季报的192亿是未为拆分债务的数据，在没有年度关门时，就是这么统计，关门后，就树归树，土归土。总之，关门后主要以剩余地产负债为主，负债将大幅减少。

2）资产净额不用担心，一定为正。珠免估值收益法估值预计在350亿左右，51%对应就是178亿（预计24年珠免利润在14亿左右，按中免现在的市盈率25来算），加上格力地产本身的资产约50亿，其他资产10亿（这些都可以查到），预计总资产230亿，地产部分负债大概率将小于100亿，珠免负债仅17点几亿的负债，故净资产不但不为负，而且还会明显提升改善。

3）常识:没有人上来就接受st，尤其是上级下派来的高管。这是常识。如果有这种风险，必须等到风险过后。陈正常还有半年到期，提前卸任，有人说他与前任占事了，所以才被换。这种可能性很低，如果他有事，换掉他是必须的，但为何先把格力划入华发？显然这两个动作是因果关系，格力划入华发是必要的（下面分析），而换陈则是这个必要的结果。另外，国旗的表述是很严谨的，不会随意:对陈做出了褒奖式的总结，感谢云云。而前任鲁这一点没有。这种差别在国旗中是至为关键的表述:说明陈安全离岗。另外，这次鲁的事情，是记委找他，而非某机关，这说明是鲁的路线和做派出了问题，而非业务本身的问题。所以，那些拿陈出事的说法，不靠谱。

2.格利划入华发的逻辑:一为化债与融资，二为提升与中免竞争力，抢占市场份额，三为华发500强做基础。

1）格力改为珠免后，不可能再继续为格力的债务继续背负，必须快速解决。珠免不可能做地产负债的事，这是基本逻辑，也是对上市公司业务的要求。这些负债仅凭海投，格力本身很难解决，连续三年亏损，不好融资，不好发债，且要快速解决，那么就必须由珠海国资旗下的大企业介入托盘，以股份持有方式华发才能在资金和担保上发挥作用。即:格力换身为珠免，不能继续再抗格力原有的旧债 ，为了今后通过输入资金、融资、发债的合规性，将格力注入华发是必须得动作。可以预计，接手格力后，新的珠免的首要动作就是华发、海投、珠免如何分工化债，预计这个动作要先于49的划入。

2）并入华发，还在于尽快提升与中免商业实战竞争力，占得尽可多的分得市场份额。旧有股权结构中格力唯一上级为珠海投，珠海投是资产管理公司，更偏向机关管理体制，偏地产化，在商业实战中没有任何资源和优势。新珠免需要什么样的商业竞争能力？举一个自己亲身经历的例子，中免当年在海南开拓市场时，其管理人员把所有的三亚本地的旅行社、出租车公司、旅游商务会议公司全部覆盖，给予带客奖励，无缝隙，全覆盖，从12年起干了整整5年，才达到如今的份额。即地推是商业竞争的根本。这需要众多商业实战人员，而且是不受体制束缚的管理人员。谁能做到 ，只有华发，这也是陈需要提前被调整的原因，做市场上打打杀杀的事，要换一拨人。华发拥有城市商业经验和资源，而且珠免拟新任高管具备这种商业打仗的经验，才好迅速布局资源，改革管理体制和招募对路子的人马。这是很关键的布局，免税在海南每年600亿的市场规模，以珠免在海南的投入，求得30%的份额（即180亿）是合理的，这需要对应的管理人员和运作体制才能办到，珠海范围内，只有华发能办得到。

3）珠海国企改革的重要布局是华发进入世界500强，500强收入至少要到2300亿年收入水平，华发目前年营收1730多亿，距离这个标准还有560亿的缺口。那么，这可缺口看出来了吗，谁来增补？就是珠海免税。珠海免税能达到吗？只要把前述化债，商业份额占领达到目标就可以实现。由此也可以推导出，华发给珠免今后营收的目标至少在600-1000亿 ，怎么实现海南200个亿，珠海200-300个亿，其它地区150亿，说起来轻巧，但是，但是，商业的规矩就是，你做到了相应的管理和投入，就会有相应的回报，前提是:你做到了该做的。这么看，华发收格力那就是必然的，同时有反应了什么？不言自明了吧。

就这么多吧，有不到位的地方，大家就别踩了，省点力气，该睡觉睡觉，该上班上班吧:）