$保利发展(SH600048)$  近来万科债务可能违约的问题，炒的沸沸扬扬，带崩了一众房地产企业，房地产上下游相关的行业也跟着一起下跌。一众大V也跟着煽风点火，鼓吹科技代表未来，大摩也出来预测中国房地产要等到2027年才能止跌企稳。首先，我认为宏观经济的东西很难预测，这些人即使预测错了，也没有什么损失，反正是信口胡诌呗，总之，就是什么东西好的时候，就鼓吹将来会更好，什么东西差的时候，就鼓吹将来会更差。以此大原则去评判和预测，就比较符合大众的口味，也一定会吸引更多的流量。至于未来什么时候房地产会止跌企稳，到时候早忘记谁预测过什么了。

房子是吃、穿、住、用、行中的一项，不管未来科技如何发展，人类还是需要房子用于居住的。只要是一直被人类需求的东西，就永远不会消亡，也没有什么东西可以取代房子，在这种行业中，寻找那些有绝对实力的公司，长期耐心持有，终将有回报。那么在这个处在极度低谷的行业中，有没有被错杀的优秀公司呢？今天我们来研究一下保利发展这家行业龙头。

首先介绍以下保利集团，这是一家直属于国务院国资委的公司，而且是100%控股，保利集团拥有11家主要的子公司，形成“贸易、地产、文化、科技、工程、金融”的业务体系，业务遍布100多个城市及全球近百个国家。总之，这是一家实力非常强大的国有集团公司。保利集团被称为中国四大财团之一，另外三个分别是招商局集团、中信集团、华润集团。如果说万科是国家队的干儿子，那么保利集团就是国家的亲儿子。在房地产逐渐滑落的阶段，一定是民营企业逐渐退出，国有企业未来将大展身手，未来保利发展暴雷几乎是不可能的事情。

保利发展的净利润在2020年达到巅峰，实现289.5亿的净利润。随后一路下滑，至2024年只有50亿的净利润。从2021年报中前十大股东和2025年三季报前十大股东对比，香港中央结算从持股5.25%一路减持至1.51%，其他的一些公募基金也都已经从前十大股东中消失，取而代之的是上证50指数基金和沪深300指数基金，还出现了一支社保基金，一直在增持至1.04%。持股数量大致保持不变的有保利集团，中国证金、中央汇金和华美国际。外资和公募基金一看形势不对都赶紧跑了，剩下国家队来接盘，国家队投资的目标不是赚钱而是支持企业、稳定市场。我们也不要觉得公募基金有多牛，大部分这都是一帮追涨杀跌炒股的人，总是在某个板块高估的时候大举买入，继续为股价的高估推波助澜，而股价下跌就赶紧撤退，最终导致股价暴跌。保利目前的状态就是墙倒众人推。看到形势不好，公募基金就撤离还在舆论是制造恐慌。我倒是认为社保基金是长线持有的价值投资者。

2025年半年报显示：报告期内，公司实现签约金额 1451.71 亿元，同比减少 16.25%；营业总收入 1168.57 亿元，同比减少 16.08%；净利润 65.68 亿元，同比减少 38.60%；归母净利润 27.11 亿元，同比减少 63.47%。截至报告期末，公司总资产 13054.89 亿元，较报告期初减少 2.22%，归母净资产 1982.59 亿元，较报告期初增加 0.34%。公司扣除预收款的资产负债率为 63.30%、净负债率为 59.64%，较期初分别下降 0.82、1.40 个百分点，债务安全稳步提高。经营活动现金流为160亿元，去年同期为-171亿元，比较去年增加331亿元，但是到了第三季度经营活动现金流金额变为69.7亿。说明第三季度经营活动现金流为近-100亿。

以上各种参数说明保利发展和其他房地产行业一样，并没有好转的迹象，各种财务数据依然在持续滑落。不管从自媒体还是公众的观念中，大家的观点一致认为房地产是没救了，后面可能还有万丈深渊。这种持续的滑落，更加抑制了购房的需求，或者说这陷入了一种恐慌性和非理性的下跌。试想假如你是一个潜在的购房者，在今年8月份看好一套房，想着再等等，结果到了11月份又便宜了10万，你还是不会买，大部分人会想：三个月就跌十万，幸亏没买否则不就损失10万吗？我是不是再等三个月还能再便宜10万，这时候购房者一定不会下手的。什么时候房价的弹簧压得紧紧的，国家队出手救市，这些潜在的购房者，一看到房价上涨，就会跟风购买。这些被房价持续下跌压制的需求，就会在短时间释放出来。为什么有涨价去库存的说法，房价越跌越没有人买，一旦开始上涨，就会有人跟风买入。房价跌得越久，跌得越深，将来上涨的动能越强大，上涨也会更加猛烈。

国家的2026年经济工作会议最重要的任务是扩大内需，试想房价持续下跌，居民的财产在不断地蒸发，谁还有心情去消费呢？还不都想着把钱存在银行，以备不时之需。如果国家想要扩大内需，一定是让各种资产增值，股票上涨，房价上涨，通货膨胀，很多老百姓觉得自己财富增值了，自然就愿意拿出钱去消费了。我想这个道理连我这个老百姓都能看明白，那么多国家级的智库不可能不知道。国家力量是绝对不会让房地产这个影响国计民生的行业彻底崩盘的，上峰允许房价缓慢滑落，大概率是在等一个时机，等到房间跌到一个预期的合理价位，国家队再出手来稳定楼市。我相信在中国社会主义国家，国家队有足够多的手段来调控房地产价格。比如买新能源车可以免交购置税，为什么买房不能免交契税呢？国家完全可以加大力度在税率和利率方面出手调控房地产，只是国家认为时机未到而已。如果房价持续下跌，距离这个出手的时间就不远了。

2025年前三季度，保利发展的拿地策略保持稳健，重点聚焦于核心城市，但拿地成本显著上升。新增拿地建筑面积为290万平方米，总土地款约为603亿元，同比增幅达45%。拿地强度（拿地金额占销售金额的比例）约为29.9%，较去年同期提升12.7个百分点，显示出公司在行业调整期仍积极储备资源。

土地获取全部集中于38个核心城市，其中北京、上海、广州等一线城市的拿地金额占比高达51%，体现了对高能级区域的结构性信心。拿地权益比例（权益地价款占总地价款的比例）保持在85.9%以上，表明权益获取占比高，对后续利润贡献较为直接。

从区域分布看，近12个月拿地金额中，一二线城市占比92.3%，三四线城市仅占7.7%，进一步凸显了聚焦核心市场的策略。具体城市中，上海、广州、北京、杭州等地是投资重点，分别占拿地金额的29.0%、17.7%、15.2%和10.1%。

保利发展凭借自己雄厚的实力和强大的信用背书，仍然没有减缓拿地的步伐，在其他房地产公司都苟延残喘的阶段，保利发展反而在逆势扩张，更重要的是保利发展主要是聚焦一二线城市的核心区域，可见保利地产坚定认为，未来房地产的复苏一定是从核心区域开始的。当前中国经济不景气，影响最大的还是普通人，富人的财富还在持续增加。在一二线城市的核心区域，房子有一定的稀缺性，也会有好的销量和卖出好的价格，我认为这种策略是完全正确的。不管未来哪个行业的人赚钱了，不管是芯片产业、机器人还是金融行业，只要财富获得巨大的增值，都会想着改善生活。在核心城市的核心区域买房子是大部分有钱人的选择。

我走着路上也见过保利发展的房子，确实做的很好。我也和朋友聊天了解到，其他公司的楼盘都卖不动，唯独保利的房子卖的还行。这说明保利有强大的国家做背书，其品质和企业实力都是受大多数人认可的。国家是不会允许自己的亲儿子出现债务违约的，极端情况下甚至可以一纸公文将银行的欠款清零，也不是没有可能。如果能够挺过这次房地产的寒冬，保利发展将可以开发一二线城市核心区域更优质的楼盘，整个房地产的市场份额也会大幅度增加。

从估值来看，目前保利发展0.39倍的市净率，虽然净利率严重下滑，但企业的资产还在那里呢，1.3万亿的总资产结果市值只有748亿，我认为是严重低估了。股价已经跌回到2017年的水平。只要企业不暴雷，继续下跌的空间就不大。这时候应该勇于接住下落的飞刀。我仍然坚持自己的观点，用总仓位的5%，投资于房地产行业相关企业，长期持有三到五年，等待行业的反转。这更像一笔风险投资，押注的是房地产行业不会彻底崩盘，保利发展未来仍然会是房地产行业的龙头。这种投资的性质就是高弹性，低确定性，所以持有的仓位不应该过高，如果未来两三年其他行业都出现大幅度上涨，而房地产持续回落，那将是非常差的持股体验，对大多数投资者都是严峻的考验。高确定性就应该给予高仓位，低确定性就应该给予低仓位。

投资和对宏观经济的预测是两码事，投资应该是在低谷的行业中寻找机会，因为低谷期的行业，自然也会反映在股价上，虽然目前不景气，将来也不清楚什么时候能够重回巅峰，如果股价过分反映了这种悲观预期，可能就会给投资者提供机会。在低估时买入，耐心等待行业反转，投资者不就赚钱了吗？如果现在跟随宏观经济走势，买入那些在风口浪尖的企业，必然要付出过高的溢价，一旦行业发展不及预期，估值掉到合理位置，股价必然大幅度下跌。这就是大部分人亏钱的原因。

下图是布伦特原油价格走势图：

如果在2020年4月极度恐慌的时候以30元左右买入，到最高点附近卖出，是不是可以有三倍以上的收益呢？原油这种东西必然是社会生产所需要的原材料，短期内是完全找不到可以取的代材料。在低位买入不会归零的资产或公司，远胜过在当今买高估的纸黄金或白银。每个投资者都觉得自己很聪明，认为已经上涨了很多的资产或股票后面还会继续上涨，因为他有很多上涨的理由；认为下跌的资产，后面还会继续下跌，也可以找到很多理由。作为投资者应该记住物极必反，当事物朝着一个方向发展到极致的时候，就会朝着相反的方向发展，而这种改变往往是剧烈的，往往是猝不及防的。

作为一个长期投资者，应该从低估的不受待见的行业或公司中寻找机会，就比如在房地产持续不景气的阶段，很多人对房地产上下游的公司也不看好，但是我却觉得东方雨虹，中国联塑，海螺水泥这些建材行业的龙头企业却是不错的机会。在一个行业不景气的阶段，首先倒掉的一定是盈利比较差的小公司。本来行业就不赚钱，大概率是没有别的资本愿意进入这个行业，所以这正是这些行业龙头逆势扩张的好机会。这些行业的需求端也就是房地产确实是在减少，但是供给端也是在不断减少的。如果龙头企业都不怎么赚钱，小企业早已经亏的一塌糊涂了。龙头的上市公司可以撑三五年都没关系，那些小企业估计三五年企业早已经活不下去了。只要是不会消失的行业，一旦行情转好，这些龙头企业将会率先复苏。那么这个阶段是不是好的投资机会呢?

本文纯属个人观点，不构成投资建议，请谨慎参考。如果您觉得本文对您有所帮助和启发，欢迎点赞和转发，也欢迎关注我们-朝红价值投资。在处于寒冬且不会消失的行业中，用并不大的仓位押注那个大概率会存活下来的龙头公司，我愿意承担这个风险。本文完，感谢阅读。

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