时隔一个多月，保利发展在北京海淀永丰的改善型新盘嘉华天珺规划方案再度调整。

　　《中国经营报》记者了解到，近两年，保利发展在京拿地转向海淀、朝阳等核心区域，嘉华天珺即是其在海淀的重点布局项目。

　　不过，由于市场整体压力加之核心区域竞争激烈，该项目从今年1月份开盘至今，去化不足两成，目前还有上千套房源待售。

　　海淀项目规划再调整

　　据了解，上述项目位于海淀永丰板块，距离地铁永丰站超2公里。去年7月25日，保利发展和北京建工联合体以89.01亿元竞得海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块，溢价率3.5%。住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。

　　地块分为东区和西区，总占地面积7.9万平方米，东区容积率2.0，原本规划16栋6至15层的住宅；西区在调规之前容积率1.7，10栋楼均为11层以下洋房产品，整体控高36至45米。

　　在产品打造上，嘉华天珺主力户型为99平方米的三居和134平方米的四居。此外，项目还包括127平方米的高层房源、172平方米的平层大四居，以及少量88平方米的边户，该项目通过加大赠送面积，综合得房率在80%至88%。目标客群为在昌平和海淀通勤的初级改善客群。

　　今年1月1日，东区地块率先取证，共852套住宅，备案均价8.2万至9.7万元/平方米，并于1月13日晚间抢先开盘。截至目前，东区网签216套，成交均价8.52万元/平方米。

　　9月上旬，项目西区0132地块宣布调整规划，按照当时的方案，西区占地2.76万平方米，总建面7.39万平方米，其中地上建面4.69万平方米，地下2.7万平方米，容积率1.7。建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率30%。

　　调整后，地上面积和容积率没有变化，楼栋排布发生变动，由原来的东偏南改为正南正北朝向，冬季可增加采光时间。同时，楼栋排列也由原来的平行排列变为点状布局。

　　楼栋排布调整后，原来的10栋住宅楼变成15栋，房源由424套增至488套，户均面积从111平方米缩至100平方米。据了解，该项目西区户型原来为99平方米和134平方米，调规后户型面积改小。

　　保利方面此前表示：“项目是结合客户反馈以及西区地块的特质进行的调整，此次调规后，中小户型仍以99平方米、88平方米为主，产品不变，个别户型小了1至2平方米，134平方米变成了116平方米。”

　　对于户型改小的原因，从东区的销售数据或可看出端倪，东区852套房源中，99平方米户型供应324套，目前网签146套，网签率45%；88平方米户型供应43套，网签24套，网签率57%。而120平方米以上户型供应342套，目前仅网签25套，网签率7.3%。

　　10月29日，海淀永丰HD00-0401-0132地块再次刷新规划方案，不过相较于9月上旬的方案，最新方案仅对个别楼栋和公区景观略作调整。其中一栋楼增加了部分结构外建筑，预计该楼栋房源赠送面积将有所增加。

　　据了解，9月上旬的调整方案在网上公示期间收到了诸多反馈意见，其中包括“电动车场地过于集中”，在最新的方案中，电动车场地则被分散安置。

　　上千套房源待售

　　据悉，嘉华天珺西区于今年4月5日取证，5个多月来一直未形成网签，目前项目整体去化率仅16%，东西区加起来还有上千套房源待售。

　　记者了解到，近两年，北京区域之间、项目之间分化不断加剧，房企纷纷将投资聚焦在朝阳、海淀等核心区域，保利发展亦不例外。

　　此前几年，保利发展在京布局主要位于远郊区域，2018至2022年，其所拿地块主要集中在顺义和大兴。但随着楼市持续调整，远郊区域项目多面临去化缓慢的问题。

　　去年7月，保利发展联合北京建工以89.01亿元竞获北京海淀永丰地块，即上述嘉华天珺项目；今年2月，保利发展联合中国金茂摘得朝阳三间房地块，其中南区地块由保利发展打造为朝观天珺；今年5月20日，保利发展再次联合北京建工拿下海淀半壁店地块。这些项目成为其转战核心区的重要布局。

　　但随着海淀、朝阳今年加大土地供应，叠加“好房子”政策落地，新盘之间竞争愈加激烈。

　　一位长期在海淀及昌平带看的渠道人士告诉记者，今年昌平区域新盘供应爆发，分流了部分海淀客群。

　　嘉华天珺西区宣布调规之后，东区还推出了部分特价房源。“如果不介意楼层的话，一层99平方米现在总价750万元，单价合7.6万元/平方米。”上述渠道人士表示。

　　据悉，项目调规需重新走报规、审批、拿规划证、预售证等流程，保利方面预计西区项目将在明年二季度再次入市，调规之后去化效果如何尚待市场检验。