“销冠”保利发展再现季度亏损，归母净利润同比暴降299.19%，市场震动！ 这家行业龙头虽仍以超2000亿元签约额稳坐销售榜首，但盈利压力已前所未有地凸显。2025年第三季度，公司归母净利润为-7.82亿元，利润总额也转负，这是继2023年四季度、2024年四季度后第三次出现单季亏损，反映出房地产行业深度调整下头部企业的普遍困境。

业绩下滑主因：存量项目拖累与结转盈利能力下降

尽管前三季度营业收入达1737.22亿元，签约金额2017.31亿元继续领跑行业，但盈利指标大幅下滑——归母净利润仅19.29亿元，同比下降75.31%。核心问题在于结转项目的盈利能力显著下降。我们观察到，保利发展在三、四线城市的未售土储约2000万平方米，其中近60%尚未开工，在当前市场环境下，这些存量项目成为去化和盈利改善的主要障碍。

为加速回笼资金，公司采取了“以价换量”策略，在重庆、南京、西安等多个城市项目降价促销。这一策略虽带来96%的高回笼率（前三季度销售回笼1941亿元），但也直接压缩了利润空间。管理层明确表示，部分产成品存在减值风险，全年将根据测试结果计提减值准备，这进一步加剧了利润端的压力。

转型突围：聚焦核心城市拿地，优化土储结构

面对挑战，保利发展正主动调整战略。2025年前三季度，公司新增土地获取成本达603亿元，同比增长45.3%，拿地强度明显提升。尤为关键的是，所有新增土储均位于38个核心城市，其中51%的投资金额集中在北上广深一线城市的核心区域。这种“腾笼换鸟”的策略旨在通过高质量土储修复未来的毛利率和结算利润率。

与此同时，公司持续推动不动产经营和服务转型。北京保利时光里等商业综合体的发布，标志着其向城市运营服务商延伸。此外，公司资产负债率降至73.27%，较上年末下降1.08个百分点，财务结构保持稳健，手握超1200亿元货币资金，为其穿越周期提供了充足弹药。

综合来看，保利发展的亏损是行业系统性压力下的阶段性表现。其基本盘依然稳固，央企背景带来的融资优势和战略转型的清晰路径，让市场对其长期前景仍抱有期待。未来盈利能否修复，将取决于市场回暖节奏与高能级城市新项目的结算兑现。