保利发展在第三季度交出了一份颇为矛盾的财报。作为行业销售冠军，这家房企前三季度签约金额2017.31亿元，虽然同比减少16.53%，却仍是当前唯一销售突破2000亿元的开发商。但规模优势未能转化为利润，第三季度归母净利润亏损7.82亿元，同比大幅下降299.19%，这是继2023年第四季度、2024年第四季度后，保利发展第三次出现季度亏损。

  细究数据，盈利能力的持续下滑早有征兆。Wind数据显示，2021至2024年间，保利发展归母净利润同比增速分别为-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，连续四年下滑且降幅不断扩大。归母净利润从2021年的273.88亿元跌至2024年的50.01亿元，今年前三季度进一步降至19.29亿元，同比下降75.31%。

  问题的核心在于存量项目。保利发展管理层在9月业绩说明会上坦言，“受行业深度调整影响，当前公司盈利改善面临一定压力”。具体而言，“行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期”。为加速去化，保利发展在重庆、南京、西安等多个城市采取降价销售策略，这种以价换量的方式虽能缓解库存压力，却不可避免地侵蚀利润空间。

  值得注意的是，保利发展正在通过战略调整应对挑战。公司前三季度新增容积率面积290万平方米，同比增长30%；拿地金额603亿元，同比增长45.3%，投资力度明显加大。更重要的是，这些新增投资全部位于38个核心城市，其中51%集中于北上广一线城市的核心区域。这种聚焦高能级城市的土储优化策略，旨在为未来的销售结构和利润结构改善奠定基础。

  国盛证券研报对此持相对乐观态度，认为保利发展作为央企头部企业，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。这一判断也得到了机构资金的印证，社保基金在三季度增持保利发展1986万股，持股量达1.24亿股，显示长期资金对公司前景的认可。

  然而，短期阵痛仍在持续。公司管理层明确表示，“鉴于当前市场情况，公司预判部分产成品存在减值可能性，全年将根据减值测试结果计提减值准备”。这意味着，保利发展在消化存量包袱的过程中，盈利能力仍将承压。

  从行业视角观察，保利发展的困境折整个房地产行业面临的转型阵痛。当市场从增量开发转向存量运营，即使是行业龙头也不得不经历痛苦的调整期。保利发展当前的选择——一方面加速处理存量项目，另一方面聚焦核心城市优质土地——体现了一家成熟房企在行业转折点的战略取舍。这种取舍的成效，将决定这家房企巨头能否在行业新周期中继续保持领先地位。

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