归母净利润暴跌75%，但营收逆势增长30%——保利发展交出了一份“冰火两重天”的三季报。作为2025年前三季度销售额稳居行业第一的“销冠”，保利发展的业绩表现却让资本市场倒吸一口凉气：第三季度归母净利润亏损7.82亿元，由盈转亏；前三季度累计归母净利仅19.29亿元，同比大幅下滑75.31%。更引人关注的是，少数股东损益占比高达70.41%，创下历史新高，意味着七成利润被合作方分走，上市公司股东实际所得大幅缩水。

增收不增利：结转结构与合作项目成关键变量

从数据看，保利发展并非“全面溃败”。前三季度营业收入达1737.22亿元，降幅较上半年已明显收窄；第三季度单季营收同比增长30.65%，反映出项目结转节奏加快。然而，利润端的塌陷主要源于结转项目的质量下滑和投资收益的断崖式下跌。公司解释称，第三季度存在“不并表项目结转亏损10亿元”的情况，直接拖累整体业绩。所谓不并表项目，多为与其他房企或资本合作开发的项目，保利虽参与投资但不控股，因此亏损计入少数股东损益，而利润则按权益比例分配——这正是少数股东分走七成利润的核心机制。

与此同时，毛利率也持续承压，前三季度整体毛利率约13.37%，同比下降2.55个百分点，第三季度更是降至10%左右，显示当前结转项目普遍盈利能力偏弱。此外，对联营及合营企业的投资收益在三季度单季亏损超10亿元，成为利润“变脸”的另一大主因。

销售与土储：强者恒强下的结构性隐忧

尽管利润下滑，保利发展的市场地位依然稳固。前三季度签约金额2017.31亿元，继续领跑行业，且销售均价同比提升11.5%，反映其城市布局优化策略初见成效。拿地方面，新增土储全部位于38个核心城市，51%资金投向北上广一线核心区，显示出强大的资源获取能力和战略定力。

但硬币的另一面是，截至6月末，其在三四线城市的未售土储仍高达约2000万平方米，近六成尚未开工，去库存压力不容忽视。虽然公司新开工面积同比减少40.19%，以消化存量为主，但大量低效资产的存在，仍是未来盈利修复的长期制约因素。

财务基本面稳健，融资优势凸显

值得肯定的是，保利发展的财务安全垫依然厚实。期末货币资金余额达1226.46亿元，可覆盖短期债务；资产负债率73.27%，较上年末下降1.08个百分点，“三条红线”稳居绿档。销售回笼率高达96%，体现强劲的现金流管理能力。近期拟发行不超过150亿元公司债，也表明其融资渠道畅通，具备较强抗风险能力。

从股东结构看，全国社保基金四一三组合逆势增持，而部分ETF和外资机构有所减持，反映出长期资金与短期交易盘的分歧。总体来看，保利发展正经历从“规模领先”向“质量转型”的阵痛期，短期利润承压，但基本盘依然稳固，后续业绩修复将高度依赖于核心城市项目的结算兑现与存量资产的盘活效率。