首家披露三季报，保利发展净利暴跌75%

  10月22日，保利发展（600048）作为今年首家披露三季度业绩的上市房企，交出了一份令人意外的财报。数据显示，公司前三季度实现归母净利润19.29亿元，同比大幅下滑75.31%，而第三季度更是直接陷入亏损——归母净利润亏损7.82亿元，同比下降299.19%。尽管当季营收同比增长30.65%至568.65亿元，但“增收不增利”的现象凸显其盈利结构的严峻压力。

  更值得注意的是，虽然上市公司股东利润暴跌，少数股东损益却逆势增长至45.87亿元，占总净利润比重高达70.41%，创下历史新高。这意味着，大量利润在分配环节被合作方拿走，进一步压缩了归属于母公司股东的实际收益。这一反差背后，是保利近年来越来越多采用合作开发模式所致，尤其在高能级城市拿地项目中，联合操盘已成为常态。

  此外，公司前三季度毛利率仅13.37%，同比下滑2.55个百分点，第三季度结转项目的毛利率甚至降至约10%，反映出当前房地产市场仍处于“以价换量”的去库存阶段。尽管销售金额达2017.31亿元，位居行业第一，但同比仍下降16.53%，且销售面积降幅更大，达25.13%，说明其均价提升主要依赖结构优化而非市场回暖。

  我怎么看这份“冰火两重天”的财报

  说实话，看到这份数据，我并不完全意外。作为一个长期关注地产板块的人，我一直认为，即便像保利这样的央企龙头，也难以完全免疫行业的系统性压力。它的“销冠”地位确实含金量十足——前三季度销售额居全国首位，新增土储超六成位于一线和强二线城市，战略方向清晰。但这恰恰也说明一个问题：越是坚持在核心城市深耕，越容易面临高地价与限售价之间的剪刀差。

  让我真正警惕的是那个少数股东分走七成利润的现象。这不仅是财务问题，更是商业模式的信号。它意味着保利正在从“自主主导型开发商”向“平台化运营商”转变。好处是降低资金压力、分散风险；坏处是利润越来越薄，对资本市场的吸引力可能逐步减弱。毕竟投资者买的是归母利润，不是总利润。

  而且，虽然公司账上还有1200多亿元现金，短期债务覆盖无虞，融资成本也维持在3.1%低位，并拟发行不超过150亿元公司债补充流动性，但经营活动现金流在第三季度骤减逾90亿元，货币资金较上半年缩水164亿，这些都在提醒我们：现金流管理正变得愈发紧张。

  站在当前节点，我认为市场对保利的态度其实是矛盾的——一边认可其稳健的绿档资质和拿地强度，另一边又对其盈利修复能力保持怀疑。申万宏源维持“买入”评级，但我个人觉得，除非未来结转项目盈利能力明显改善，否则0.48倍PB的估值虽低，也不宜盲目抄底。行业还在深度调整期，真正的反转，或许还要再等等。