新京报贝壳财经讯 （记者袁秀丽）5月20日，北京海淀又一地块迎来土拍。当天，海开、保利+建工联合体、北京城建+绿城联合体，竞拍海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块。经过超90轮竞价，最终由保利+建工联合体以总价45.45亿元竞得，成交楼面价约7.84万元/平方米，溢价率11.95%。

　　据悉，保利和建工此前在海淀永丰合作开发有嘉华天珺项目。此次其夺得的海淀半壁店地块，起始价40.6亿元，起始楼面价约7万元/平方米。该地块由两宗小地块组成，东西相邻，均为R2二类居住用地，土地面积合计4.06万平方米，建筑控制规模5.79万平方米，容积率1.43。其中，0003地块用地规模2.35万平方米，地上建筑规模约3.05万平方米，容积率1.3；0004地块用地规模约1.71万平方米，地上建筑规模约2.74万平方米，容积率1.6。

　　值得一提的是，该地块本应在4月30日进行线下竞拍，但在4月18日，北京市规自委发布了补充公告，对海淀半壁地块规划进行调整。这也导致地块延期至5月20日出让。

　　根据补充公告，地块建筑应按15米控制，最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。此外，在保证供地条件确定的用地、建筑及绿地等规划指标不减少的前提下，0003、0004地块容积率、绿地率可统筹核算。

　　对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，地块建筑高度从原先的18米降至15米，意味着每栋6层变为5层。此外，容积率、绿地率可统筹核算，方便后期开发企业排布建设。

　　张凯认为，海淀田村板块占据西四环优越区位，享有环线优势及永定河引水渠生态资源；距离地铁6号线田村站约1公里，距离地铁6号线和12号线交会站海淀五路居站约800米。不过，1.9公里外的军用机场或产生噪声污染，而且地块西侧房龄逾20年的老旧社区与东侧待提升的河岸景观，使得城市界面略显陈旧。

　　据悉，海淀半壁店地块周边老小区较多，挂牌价格大多在7万元/平方米左右，次新房乐府江南二手房价格则超过9万元/平方米。

　　“从海淀近两年的土拍格局来看，从四季青顶豪到永丰科技住区，从功德寺低密地块到朱房村城市更新，开发热点持续西移北拓，产业引擎、教育医疗配套与城市界面的迭代升级，正在取代传统环线价值成为区域增值的核心动能。”张凯表示，当区域开发形成集群效应时，半壁店地块需直面城市更新与价值重塑的双重挑战，在环线优势与生态基底之上，通过弹性规划与产品力突破，探索主城稀缺地块与区域发展势能错位中的独立价值增长路径。