近期，广州多名消费者投诉称，保利、招商旗下公司联合开发的高档楼盘“海珠天珺”项目虚增套内建筑面积超2000平方米，或侵占业主权益数亿元。针对相关投诉，广州市规划部门在核查后认定开发商存在将候梯厅计入套内建筑面积的错误行为。虚增套内建筑面积问题如何产生？业主损失该由谁来负责？记者进行了深入调查。

　　候梯厅“入户玄关”被计入套内建筑面积

　　保利“海珠天珺”项目位于广州市海珠区琶洲东，靠近广交会展馆，拥有珠江一线美景，由广州保穗置业有限公司（简称“保穗置业”）开发。保穗置业成立于2020年，由广东保利城市发展有限公司和广州招商房地产有限公司各持股50%，保利方面负责设计，招商方面负责施工。

　　2021年底，项目开盘预售，均价10万元/平方米左右，最高售价达11.9万元/平方米。

　　赵先生认购了一套总建筑面积136.9082平方米、套内建筑面积104.1591平方米的房产，并与开发商签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同中明确注明“按套内面积”计价，总价1192.1966万元。按套内建筑面积折算下来，单价每平方米超11万元。

　　三年后，“海珠天珺”项目陆续交付，但兴冲冲赶去收房的赵先生却傻眼了：“看到房子，感觉明显缩水了，根本就不像137平方米的房子，倒像套内80多平方米的小三房。每个房间都很小，主人房只能放下一张1.5米宽的床，再多放一个衣柜就没啥空间了；另两个小房间如放一张1.2米宽的床，空间也满了；厨房面积更小，冰箱甚至只能放在厨房外面。”

　　与赵先生一样，多位业主明显感觉“有问题”。部分业主自掏腰包，请来第三方市场专业测绘机构开展测量，结果验证了业主们的感觉，实测的套内建筑面积都比合同中约定的套内建筑面积少很多。

　　在与开发商多次交涉无果后，气愤的业主们向广州市规划和自然资源局（简称“广州规自局”）投诉，并申请公开项目的规划报建等原始资料，要求重新测绘。过程中，业主们意外发现了一个大“秘密”：本应作为公摊面积的候梯厅，竟被开发商当作“入户玄关”计入了套内建筑面积。

　　根据业主们的投诉，广州规自局进行了复核，发现测绘单位广州市自然资源测绘有限公司于2024年6月出具的实测报告有误，将候梯厅当作“入户玄关”计入了套内建筑面积，遂让测绘单位于当年11月重新出具实测报告，将该项目“入户玄关”更正为公摊面积。

　　对比测绘单位更正前后的数据，“海珠天珺”一期项目套内建筑面积合计减少1992.9289平方米，而公共面积合计增加1992.9209平方米。

　　一期业主伍先生说，他的购房合同注明套内建筑面积104.187平方米，重新测绘后实际套内建筑面积92.647平方米。对比之下，套内建筑面积缩水超11平方米，误差率超11%。

　　业主们发现，400多套房子均发生了缩水现象，套内建筑面积误差率均超3%，最高超11%。

　　套内建筑面积计算错误是如何发生的？

　　围绕因套内建筑面积计算错误引发的一系列问题，记者进行了调查。

　　焦点一：候梯厅“入户玄关”应不应计入套内建筑面积？

　　“所谓‘入户玄关’实质就是候梯厅，是开发商想人为虚增套内建筑面积。”业主们表示，为将候梯厅“合法”计入套内建筑面积，开发商“苦心孤诣”地造了一个新词——“候梯厅入户玄关”。

　　记者在小区现场看到，所谓的“候梯厅入户玄关”，位于住宅户门外，出了电梯后，一头是入户门，一头是消防门。在消防门上，安装有锁，但开门朝向与常规逃生方向不符。业主说，以前还是密码锁，只有一方能开，在被住建部门认定存在消防隐患后，密码锁已被要求全部拆除。在候梯厅内，开发商还配套建了一个鞋柜。

　　广州规自局复核发现，保穗置业将主要用途为候梯厅以及连通消防门与入户门的通道标注为“入户玄关”并纳入套内建筑面积，不符合国家规范，其具备客梯应急救援及检修、消防疏散等用途。该区域依法不属于专有部分、不能计入套内建筑面积，应作为共有部位进行面积分摊。

　　保穗置业不认可广州规自局的复核结果，向广州市人民政府提请行政复议申请。在行政复议中，广州市人民政府审理认为，首先，涉案“入户玄关”属于连通电梯与疏散走道的空间，主要功能为候梯厅，不具有独立使用性；其次，开发商所谓的“独立使用性”是通过设置电梯卡权限这一技术手段实现的，一旦电梯卡权限变更，则任何不特定主体均可进入该空间，故涉案“入户玄关”不属于物权上的专有部分。

　　焦点二：是开发商的错还是广州规自局的错？

　　在行政复议申请中，保穗置业方面表示不认可，认为己方没有问题，是测绘公司标准前后不一引发的产权面积变动，该更正行为对其权益造成重大影响及损失，可能导致公司产生数十亿元的重大损失。

　　在《行政复议决定书》中，广州规自局表示，之所以更正，是因为保穗置业首次登记时提交的测绘报告即存在错误，与事实和法律不符；该局作为负责不动产登记的机构，发现错误并予以更正，是在履行其行政职责权限。

　　“广州规自局在发现错误后，对此前的错误登记行为进行更正，具有事实和法律依据，在实体上并无不妥。”今年4月17日，广州市人民政府发出《行政复议决定书》并指出：“保穗置业作为大型房地产开发企业，具有丰富的商品房开发经验，应当熟知房地产行业相关政策及国家有关标准和规范，对涉案争议‘入户玄关’不纳入套内面积应具有专业判断能力，在办理首次登记时应当遵循诚实信用原则。”

　　焦点三：当时是“按套内建筑面积计价”还是“按建筑面积计价”？

　　日前，广东保利城市发展有限公司的母公司保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）相关负责人在接受记者采访时表示：“2021年是按照广州市房屋交易监管中心批复的备案价格（政府指导价）与业主签约的，计价是按总建筑面积来算的。广州市商品房买卖合同为政府标准合同模板，用于合同备案。”

　　但记者发现，保利方面对该问题的相关表述前后矛盾。《行政复议决定书》显示，作为申请人的保穗置业自己承认，2021年为预售之目的，公司将“入户玄关”计入套内面积，并以“套内面积”作为计价依据与购房者签订商品房买卖合同。

　　广东省住建部门表示，目前省内商品房买卖主要有按套内建筑面积、按建筑面积、按套等三种计价方式，并没有强制性规定，由当事人自行选择。

　　“合同是开发商提供的，我们没得挑。约定按套内建筑面积计价，我们也是按合同支付购房款的。”多位业主表示，保穗置业虚增套内建筑面积导致他们多花不少冤枉钱，严重侵犯了他们的合法权益，而保利方面现在不愿承认合同约定的原则，否认按套内建筑面积计价方式，本质上是不愿承担违约责任和损失。

　　谁该承担巨额损失？

　　根据我国相关法律规定，合同约定的面积误差超过3%的，购房者有权解除合同。目前，业主们已经提出退赔差价或退房等诉求，但开发商却迟迟未能向业主提供明确的解决方案。

　　5月12日，在广州市人民政府已经出具《行政复议决定书》后，保利发展方面在接受记者采访时仍坚持认为：保穗置业方无错，将继续提起行政诉讼；针对业主的诉求，保穗置业将积极应对。

　　据内部人士测算，因“海珠天珺”项目总销售额高达六七十亿元，如果400多户购房业主均选择退房的话，保穗置业或面临巨额款项退回风险。全部退房的话最高退款将高达73亿元；若仅退面积差的话，最高退款将达5.5亿元。

　　多位业主强烈表示，有关部门应尽快督促保利和招商方面对“海珠天珺”项目存在的系列问题进行彻查，特别是围绕虚增套内建筑面积等关键问题入手，认真审查从设计、规划报建到竣工验收、资金流向、不动产确权等全过程行为，在真正保护业主利益的同时切实维护企业形象。针对“海珠天珺”项目存在的其他问题，本报将持续予以关注。