5月9日，上海2025年四批次土拍顺利举行，4宗地块共揽金97.1亿元。

　　此次4宗地块的起拍总价约84亿元，有两宗地溢价成交，两宗地底价成交，土拍热度分化。参拍房企全部为上海近年来土拍常客，比如保利发展、保利置业、招商蛇口、金茂、中海、华润、中铁建等，且全为央国企。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，5月9日的土拍时间窗口非常巧妙。4月一系列交易数据刚披露不久，4月上海新房、二手房的交易数据也都不错，尤其是近期一些网红新盘的认筹数据亮眼，为上海此轮土拍维持热度加分。此外，本周央行公布了一系列金融利好举措，市场期待的降准、降息兑现，进一步提振市场信心。在偏暖的市场氛围下，央国企拿地情绪高涨，最后拿地的结果符合市场预判，两幅质地不错的土地都获得了20%以上的溢价率。

　　央国企补仓

　　当天上午，先是杨浦、松江地块相继卖出，共收金67亿元。其中，保利置业以42.4063亿元总价、溢价率26.3%拿下杨浦地块，成交楼面价约为8.02万元/平方米。中铁建以24.7082亿元，溢价率20.42%拿下松江新城地块，成交楼面价2.5288万元/平方米。

　　当天下午，保利发展、北外滩集团分别以底价8.4亿元、21.57亿元获取青浦、虹口地块。

　　大赢家是保利集团。根据两宗地所在板块在售新房均价估算，保利集团此次加码投资上海，至少可增加超过75亿储备货值。

　　公开信息显示，杨浦地块位于内中环，紧邻12号线爱国路站，与滨江直线距离约500米。这宗地附近就是中海在2024年11月拿的杨浦区N090602单元K8-05地块。另外，中海于2024年10月竞得的杨浦区定海社区K2-04地块、杨浦区定海社区G2-5地块也在附近，三宗地规划开发了中海云邸玖章，并在今年4月28日首开推出187套房源，当日售罄。

　　杨浦地块竞拍过程中，金茂、招商蛇口不曾出价，表现谨慎。华润、中海、保利置业三家房企参与角逐，最后是中海与保利置业“死磕到底”。最终，保利置业以高于中海去年11月所拿地块近7000元/平方米的成本抢到这宗地，深耕上海意愿强烈。

　　值得一提的是，保利置业去年11月也曾与中海展开一轮抢地之战，但很快就退出了，今年却以更高成本拿地。知情人士透露，这与房企阶段性补充货值需求有关，也反映出房企间竞争的激烈程度。

　　地价上涨固然对新房房价有推动作用，但几家参拍房企表现出来的谨慎态度也很明显。尤其是虹口地块，仅有北外滩集团一家报名。业内人士分析，地块商业部分的建设成本与运营风险，以及周边竞品的去化情况，都使得该项目开发充满挑战。

　　同策研究院联席院长宋红卫认为，与前几轮土拍相比，上海四批次土拍热度有所下降，与土地市场分化有关。此次推出的地块中，中心区域小型地块开发难度上升，这对开发企业提出了更高的要求。上海此次拿出的土地，也得益于限价政策及好房子标准新规范的落地，中心区域地价具备不断向上突破空间，但是参拍房企数量减少，甚至只有一家报名，说明企业拿地还是偏谨慎。

　　市场期待新政落地

　　土拍是房地产市场的“风向标”。有房企人士指出，对于购房者而言，土拍结果是观察市场趋势的重要窗口，它在一定程度上决定了板块未来的定价走向。上海土地市场在竞争与合作中不断前行，未来走势值得持续关注。

　　回顾近期上海土地市场，出让模式多样化，部分地块采用招拍挂形式，如杨浦地块；而像后滩、东安等地块，则采用遴选方式确定开发者。遴选地块往往门槛极高，涉及金额动辄百亿元，与普通招拍挂地块形成明显差异。此外，松江地块起拍价低，竞争同样焦灼；普陀中环内地块稀缺，未来发展机遇依赖旧改推进，但目前受资金限制，旧改难度较大；浦东新杨思、前滩南等区域被视为未来土拍的潜力板块。

　　分析人士指出，此次土拍热度相较前几个月有所降温，这与市场对上海地方政策扶持的期待密切相关。虽然央行宣布降息，但新政出台一般都要次月才生效，市场更关注限购放松等实质性政策落地。

　　此外，此次土拍也预示着，上海城市更新进程加速，市中心复杂地块开发将成为未来房企竞争的关键战场。勇于尝试、具备综合开发能力的企业，有望在城市核心区域占据一席之地。而6月土拍走向，仍需密切关注5月市场动态与政策变化。