如意岛项目估值模型框架（2026版） 1. 基准估值模块（静态价值） • 核心算法：以2025年海口江东新区商业地价1万元/平方米为基准，已填海的386公顷开发用地对应基准估值386亿元，全规划716公顷土地静态估值可达716亿元。 • 估值依据：项目已完成一期129亿元基建投入，具备初步开发条件，且作为海南少数合规离岸人工岛，土地稀缺性价值已获市场共识。 2. 风险折价修正（动态价值） • 修正因子：需扣除生态整改费18亿元、剩余35亿元债务化解成本及司法诉讼风险溢价，保守估值区间调整为255-327亿元，对应每股价值3.04-3.90元。 • 参考依据：已确权的612公顷建设用地理论价值1126亿元，但受海域使用权证审批进程影响，需按开发进度分阶段释放价值。 3. 战略溢价模型（长期价值） • 溢价逻辑：随海南自贸港封关落地，项目可叠加国际旅游度假区、离岸金融试验区等政策红利，市场乐观估值可达3000亿元，对应每股价值35.75元。 • 实现条件：需完成三期填海工程、引入中信系等产业资本操盘，并成功打造免税综合体等核心业态。估值情景简化对照表【表格】 估值类型 核心资产价值 对应每股价格 实现前提 保守估值 255-327亿元 3.04-3.90元 完成债务重组 中性估值 386-716亿元 4.60-8.53元 拿到海域使用权证 乐观估值 3000亿元以上 35.75元以上 政策红利叠加完整开发为了更直观理解估值差异，要不要为你梳理成风险敏感型估值矩阵？