中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，指出实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。
意见要求，坚持稳中求进工作总基调，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。
意见提出八项主要任务，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，加强城市基础设施建设改造等。
中指院研究总监吴建钦指出，本次政策出台有几个重要的背景。
“城市更新是推动我国城市开发建设方式转型，促进城市高质量发展的重要举措。当前发展形势下，城市更新对于稳增长、扩内需、惠民生的重要作用进一步显现。另外，近几年以来，城市更新在实施过程中仍然存在诸多难点、堵点，需要顶层设计推动各地创新政策机制。”吴建钦称。
其表示，本次出台的政策内容丰富，涉及不少重要方面，是直接以城市更新为关键词出台的顶层设计，通过多维度部署任务、出台系统性保障措施，为城市更新提供了顶层设计框架。这对于各地在“十五五”期间推动系列政策创新、制定重点任务、明确发展目标，具有重大的指导意义。
“从最新政策体现的核心来看，相关举措更加突出城市更新改造对于城市高质量发展的重要意义。同时，包括旧改等措施，会带来更多与房地产行业相关的重要机遇。而通过从大规模新建项目转向精细化改造，可更好补齐民生短板，并带动更多改善型市场需求。”58安居客研究院院长张波表示。
研究员表示，本次政策中有几个方面值得关注。
张波强调，房企在本轮改造中，不再依赖传统的拆迁重建模式，而是转向精细化运营和改造，这对于专注于城市更新、旧改的开发企业将形成明显利好。对于在改造过程中，涉及的危房改造、老旧小区加装电梯、社区商业配套升级等，与此相关的细分领域及行业企业，都将获得不少发展机会。
“另外，高层反复强调的‘好房子’，会在更多旧改项目中得到体现。生态修复和智慧城市建设的要求，会推动绿色建筑和智能技术的应用，在改善居住空间的同时，也将更多体现出绿色、智能和低碳等特点。”张波称。
值得关注的是，在投融资方式方面，意见强调了中央及地方财政对下阶段城市更新的重点保障，以及强化金融机构的信贷支持、REITs等金融工具支持。
加强支撑保障方面，意见提到，健全多元化投融资方式，加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。
就政策中提到的多样化融资支持，分析师表示，大部分城市更新项目具有改造资金需求巨大，前期投入成本高、回报周期长的特点，不少城市更新项目回报周期长达8-10年，若地方财政承压，可能会引发项目延期等问题，因此需依赖专项债、政策性贷款等多方面资金进行支持。
“政策重点提及基础设施公募REITs支持，将向城市更新项目开放，这将为其发展带来更多资金侧支撑。同时，地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，专项债本身并非简单的输血，而是重构城市更新优化体系的催化剂，真正将资金导向能够持续产生现金流的民生改善型工程，并推动房地产行业有序进入存量运营主导时代。”张波在接受记者采访时说。
此外，在张波看来，加力推动城市更新，能在客观上起到有效盘活利用存量低效用地的作用。在落实中央“收储”基础上，可完善闲置土地使用权收回机制，对于存量低效用地建设应用会起到积极作用，尤其是在用于保障性住房、产业建设和公共服务设施等方面，体现得更加明显。
多位分析师认为，加力实施城市更新不仅有利于城市发展，也将成为激活市场的重要引擎，有望带动万亿级别的市场。
2月28日，住建部副部长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，城中村改造政策支持范围从35个城区常住人口超300万的大城市扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。
关于城中村和危旧房改造，住房和城乡建设部部长倪虹在今年两会民生主题记者会上继续强调，要在新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。
国海证券首席经济学家夏磊表示，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造来做估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化。在合理调整城中村区域土地规划条件后，还将拉动原址建设约5000亿元的建安投资。
吴建钦表示，随着我国城市更新的顶层设计进一步完善，下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多细化、可落地的支持性政策，合力推动我国城市更新进入多效益统筹、多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的高质量发展期。
“在可持续的城市更新模式和政策法规的引领下，我国城市更新在稳增长、扩内需、惠民生的重要作用将进一步显现，推动我国城市开发建设方式转型与城市高质量发展。”吴建钦补充道。
