公告日期：2024-04-29

奥园集团有限公司
公司债券年度报告

（2023 年）

二〇二四年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。

重大风险提示

投资者在评价和购买本公司债券时，应认真考虑各项可能对本公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至本报告出具之日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险因素”章节发生的重大变化如下：

一、公司 2023 年度审计报告的审计意见为无法表示意见

根据信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“信永中和”）出具的《奥园集团有限公司 2023 年度审计报告》（XYZH/2024SZAI1B0002），信永中和不对奥园集团 2023 年度财务报表发表审计意见。

二、主营业务盈利能力下降的风险

公司 2023 年度营业总收入为 273.89 亿元，相比 2022 年上涨了 49.84%，但 2023 年公
司销售毛利率为 4.15%，较去年相比下降 2.83 个百分点，说明公司经营情况进一步恶化，一方面因房地产市场信心还处在逐步恢复的阶段；另一方面，因公司出现债务逾期、诉讼及负面舆情，导致公司销售价格出现较大下降，公司盈利能力仍处于较低水平。

公司 2023 年净利润为-63.14 亿元，亏损幅度较上年进一步扩大。报告期内，公司经营
业绩下滑，盈利能力减弱。

三、流动性紧张的风险

受商品房销售放缓、地方政府预售资金监管力度提升、部分房企风险事件使得行业融资难度上升等多方面影响，公司从 2021 年四季度开始出现流动性紧张的情形。截至目前，宏观环境及行业环境未有明显改善，受销售下滑、债务逾期及诉讼等因素影响，公司流动性紧张情形进一步加重。

截至 2023 年 12 月 31 日，公司货币资金余额 43.32 亿元，较 2022 年末减少 39.45%；
货币资金中受限资金 28.30 亿元，占 2023 年末货币资金余额比重为 65.33%。截至 2023 年
12 月 31 日，公司短期借款余额为 56.05 亿元，较 2022 年末减少 6.09%；公司一年内到期的

非流动负债余额为 445.60 亿元，较 2022 年末减少 14.48%；公司流动资产规模为 1,713.54
亿元，流动负债规模为 1,862.42 亿元，公司短期偿债能力仍处于较弱水平。

四、受限资产规模较大的风险

截至 2023 年 12 月 31 日，公司的受限资产主要为存货、投资性房地产和货币资金等，
合计 392.69 亿元，占 2023 年末总资产的 20.57%。公司受限资产规模较大，在一定程度上
影响了公司在面临偿付压力时的变现能力。若公司不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被其债权人冻结甚至处置，将对公司声誉及正常经营造成不利影响，进而将对债券偿付造成不利影响。

目录

重要提示......2
重大风险提示 ...... 3
释义...... 6
第一节 发行人情况 ...... 8
一、 公司基本信息...... 8
二、 信息披露事务负责人...... 8
三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 ...... 9
四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况...... 10
五、 公司业务和经营情况 ...... 11
六、 公司治理情况......14
七、 环境信息披露义务情况 ...... 17
第二节 债券事项 ...... 17
一、 公司信用类债券情况 ...... 17
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况...... 21
三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况...... 23
四、 公司债券募集资金使用情况 ...... 24
五、 发行人或者公司信用类债券报告期内资信评级调整情况...... 24
六、 公司债券增信机制、……
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