公告日期：2025-04-30

北京首创城市发展集团有限公司

公司债券年度报告

（2024 年）

二〇二五年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

请投资者在评价和购买公司债券时，认真考虑各项可能对公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险提示及说明”等有关章节内容。

截至 2024 年 12 月 31 日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险提示及说明”章
节相比无重大变化，公司面临的重大风险如下：

1、资产负债率较高的风险

地产业务为主的企业普遍存在资产负债率较高的特点。截至 2024 年末，公司合并报表口径的资产负债率为 80.14%，较去年年末变化不大。根据北京市国资委和首创集团严控实际负债规模的要求，发行人未来将严格按照业务规划和北京市国资委、首创集团要求降杠杆、控负债，最大限度降低资产负债率风险。

2、房地产行业政策风险

本公司部分业务为房地产业务，房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。从 2002 年以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果本公司不能适应宏观经济形势的变化以及政策导向的变化，则本公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。

3、流动性风险和存货跌价风险

房地产行业相关资金投入较大，相关资金投入在产品销售前以存货及合同资产形式存在，使得房地产企业扣除存货及合同资产后的速动比率普遍较低。截至 2024 年末，公司资
产总额为 1,671.42 亿元，流动资产总额为 1,162.46 亿元，存货资产总额为 762.78 亿元，存
货占流动资产和总资产的比例较高，分别为65.62%和45.64%。如地产板块下行导致存货中相关项目价格出现大幅下跌，则存货将面临大幅计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务状况和盈利能力产生不利影响。

4、利润波动及毛利率较低的风险

2022 年度、2023 年度及 2024 年度，发行人营业毛利率分别为 12.87%、5.83%和
5.41%。近年来，房地产行业宏观环境复杂多变，房企毛利率持续下降，发行人房地产开发板块盈利水平亦受到明显影响。未来，发行人将借助自身优势，在自有用地政策性住房、集体用地租赁住房、土地一级开发及基础设施建设等政策性支持业务方面持续发力，持续优化产业布局，或对公司中长期的经营业绩与抗风险能力形成支撑。

5、净利润亏损的风险

2024 年度，发行人净利润为-54.03 亿元，出现亏损原因主要系：（1）受前期房地产政策调控及行业波动影响，本公司本年度完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；（2）部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费
用增加；（3）基于谨慎性原则，本公司对部分房地产开发项目计提了存货跌价准备；（4）非经营性损益本期较上期有所减少。

目录

重要提示......2
重大风险提示 ...... 3
释义...... 7
第一节 发行人情况 ...... 8
一、 公司基本信息...... 8
二、 信息披露事务负责人...... 8
三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 ...... 9
四、 董事、监事、高级管理人员及其变更情况...... 9
五、 公司业务和经营情况 ...... 10
六、……
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