公告日期：2024-04-30

北京首创城市发展集团有限公司

公司债券年度报告

（2023 年）

二〇二四年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

请投资者在评价和购买公司债券时，认真考虑各项可能对公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险提示及说明”等有关章节内容。

截至 2023 年 12 月 31 日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险提示及说明”章
节相比无重大变化，公司面临的重大风险如下：

1、资产负债率较高的风险

地产业务为主的企业普遍存在资产负债率较高的特点。截至 2023 年末，公司合并报表口径的资产负债率为76.63%，较去年年末小幅下降，主要系2023年发行人控制债务规模，资本结构有所优化。根据北京市国资委和首创集团严控实际负债规模的要求，发行人未来将严格按照业务规划和北京市国资委、首创集团要求降杠杆、控负债，最大限度降低资产负债率风险。

2、房地产行业政策风险

本公司部分业务为房地产业务，房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。从 2002 年以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果本公司不能适应宏观经济形势的变化以及政策导向的变化，则本公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。

3、流动性风险和存货跌价风险

房地产行业相关资金投入较大，相关资金投入在产品销售前以存货及合同资产形式存在，使得房地产企业扣除存货及合同资产后的速动比率普遍较低。截至 2023 年末，公司资
产总额为 1,861.28 亿元，流动资产总额为 1,348.66 亿元，存货资产总额为 853.77 亿元，
存货占流动资产和总资产的比例较高，分别为 63.30%和 45.87%。如地产板块下行导致存货中相关项目价格出现大幅下跌，则存货将面临大幅计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务状况和盈利能力产生不利影响。

4、利润波动及毛利率较低的风险

2021年度、2022年度及2023年度，发行人营业毛利率分别为19.37%、12.87%和5.83%
。2023 年度，发行人营业毛利率较 2022 年度下降 7.04 个百分点，主要系 2023 年度结转的
土地一级开发项目毛利率较低所致。2022 年度，发行人土地一级开发业务毛利主要来自团河西地块项目，该项目毛利率较高。2022 年发行人合并口径的净利润为-2.05 亿元，较上
年度减少 1.92 亿元，归母净利润为-8.78 亿元，较上年度减少 14.85 亿元，营业毛利率
12.87%，较上年度下降 6.50 个百分点；主要系近年来，房地产行业土地价格长期偏高，调控政策密集出台（如限售价、限规划、限取证等），房价低迷，房地产企业利润空间不断压缩；市场下行，房地产企业周转效率下滑。面对严峻的市场形势，发行人持续强抓销售回款，全力压降付现，严格控制费用支出，但受市场形势影响，2022 年利润指标仍出现明显

下滑。2023 年发行人合并口径的净利润为 18.07 亿元，较上年度增加 20.12 亿元，归母净
利润为 13.94 亿元，较上年度增加 22.72 亿元，实现扭亏为盈。

近年来，房地产行业监管趋严，中央坚持“房住不炒”的主基调和稳预期、稳房价、稳地价的“三稳”宏观调控机制，行业受到政策调控影响，行业毛利率普遍下滑，发行人毛利率变动趋势符合行业特征。整……
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