公告日期：2023-04-28

北京首创城市发展集团有限公司

公司债券年度报告

（2022 年）

二〇二三年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

大华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

请投资者在评价和购买公司债券时，认真考虑各项可能对公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至 2022 年 12 月 31 日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险因素”章节相比
无重大变化，涉及年度数据更新的内容如下：

1、资产负债率较高的风险

地产业务为主的企业普遍存在资产负债率较高的特点。截至 2022 年末，公司合并报表口径的资产负债率为79.18%，较去年年末小幅下降，主要系2022年发行人控制债务规模，同时获得集团部分增资，资本结构有所优化。根据北京市国资委和首创集团严控实际负债规模的要求，发行人未来将严格按照业务规划和国资委、首创集团要求降杠杆、控负债，最大限度降低资产负债率风险。

2、房地产行业政策风险

本公司部分业务为房地产业务，房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。从 2002 年以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果本公司不能适应宏观经济形势的变化以及政策导向的变化，则本公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。

3、流动性风险和存货跌价风险

房地产行业相关资金投入在产品销售并扣除存货及合同资产后的速动比率普遍较低。
截至 2022 年末，公司资产总额为 2,146.42 亿元，流动资产总额为 1,697.57 亿元，存货资
产总额为1,118.78亿元，存货占流动资产和总资产的比例较高，分别为65.90%和52.12%。如地产板块下行导致存货中相关项目价格出现大幅下跌，则存货将面临大幅计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务状况和盈利能力产生不利影响。

4、利润下降及毛利率较低的风险

2020-2022 年，发行人营业毛利率分别为 26.72%、19.37%及 12.51%。2020 年以来，受
房地产板块调控等因素影响，发行人的盈利指标有所下降，2020 年发行人合并口径的净利
润为 24.80 亿元，归母净利润为 10.53 亿元，营业毛利率 26.72%。2021 年发行人合并口径
的净利润为-0.13 亿元，较上年度减少 24.93 亿元，归母净利润为 6.07 亿元，较上年度减
少 4.46 亿元，营业毛利率 19.37%，较上年度下降 7.35 个百分点，主要系一方面部分项目
受当地限价政策影响，销售价格及速度未及预期，公司毛利率有所降低，而前期高毛利项
目已陆续完成结算，另一方面 2021 年 7 月 9 日，首创城发与首创置业订立吸收合并协议，
吸收合并完成后，首创城发将承继和承接首创置业的所有资产、负债、权益、业务、人员、合约以及所有其他权利及义务，而首创置业最终将注销登记，首创置业账面以前年度以及 2021 年当期确认的未弥补亏损对应的递延所得税资产，因未弥补亏损预计无法继续使
用，全额予以冲减，冲减金额14.23亿元。2022年发行人合并口径的净利润为-2.86亿元，
较上年度减少 2.73 亿元，归母净利润为-9.50 亿元，较上年度减少 15.57 亿元，营业毛利
率12.51%，较上年度下降6.86个百分点；主要系近年来，房地产行业土地价格长期偏高，调控政策密集出台（如限售价……
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