公告日期：2022-03-15

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重要声明

本募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》、《公司信用类债券信息披露管理办法》、《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第 1 号——申请文件及编制》及其他现行法律、法规、规章制度的规定，并结合发行人的实际情况编制。
发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务，发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

投资者认购或持有本次公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。

发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。

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重大事项提示

一、与发行人相关的重大事项

（一）房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的各个环
节均实施监管和调控，行业政策涉及范围较广。近年来，我国房地产行业出现了快速增
长的局面，在部分城市出现了房地产投资过热、住房供应结构不合理、房价上涨过快等
问题。为了促进国民经济健康协调发展，国家出台了一系列宏观调控政策，从住房供应
结构、土地、金融、税收等方面对房地产的供给和需求进行调节。如果发行人不能适应
宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理和未来发展造成不利影响。

（二）最近三年及一期末，发行人的负债总额分别为2,520,716.63万元、2,710,756.10
万元、3,128,868.90万元和2,998,407.52万元，资产负债率（合并报表口径）分别为79.92%、78.57%、79.91%和78.41%。最近三年末，发行人的预收账款余额分别为280,492.53万元、
619,287.29万元和866,019.64万元，最近一年预收账款增幅较大主要原因是新增预售楼
盘面积，预收售房款增加。最近三年末，发行人扣除预收账款后的资产负债率分别为
71.03%、60.62%和57.79%，有所下降。最近三年，公司的负债总额较高，主要是由于
近年来公司业务增长，公司资产总额增长，相应应付账款和预收账款等商业信用占款
增长较快，同时融资规模有所增加。随着业务的发展，公司融资需求及规模将不断增
长，若公司未来的负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的有息债务规
模增长较快、偿债压力较大的风险。

（三）最近三年及一期末，发行人的存货账面净值分别2,143,347.77万元、
1,830,259.84万元、 1,969,132.52万元和1,974,127.00 万元，占流动资产的比重分别为
82.62%、67.04%、59.18%和64.45%，是流动资产的主要构成部分，公司的存货主要为
开发房地产项目所产生的开发成本、开发产品及工程施工等，其中部分已实现销售，但
尚未达到房地产结转条件。最近三年末，公司存货余额呈现波动趋势，主要系发行人原
持有天津市中澳成功实业有限公司51.46%股权，2019年转让31.46%股权后剩余20%股
权，天津市中澳成功实业有限公司不再纳入发行人并表范围，相应存货减少所致。公司
尚未实现销售的存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力，未来若发行
人的在售项目销售出现不利状况将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力带来一
定不利影响。同时公司存货的价值会受国家的宏观政策、信贷政策、房地产行业的供需

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状况、行业政策等因素的影响而发生波动。在未来的资产负债表日，若存货中相关房地
产项目的价格出现下跌，则存货将面临计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务
表现构……
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