公告日期：2023-04-28

绿城房地产集团有限公司

公司债券年度报告

（2022 年）

二〇二三年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

一、2020-2022 年度，发行人合并口径营业收入分别为 580.36 亿元、794.77 亿元和

1,197.29 亿元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为 82.38 亿元、97.91 亿元和 154.67
亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为 26.41 亿元、31.25 亿元和 35.84 亿元。公司所
从事的房地产开发业务属于资金密集型行业，存在前期投资大、回收期较长、受宏观经济影响明显等特点。公司目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但若公司未来销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本，将可能会影响本公司已发行公司债券本息的按期兑付。

二、房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。2020-2022 年末，公司合并口径资产负债率分别为 80.79%、80.39%和 79.28%，扣除预收款项的资产负债率分别为 46.77%、47.04%和 46.37%。公司始终严格执行有纪律的净负债率管控，负债率相关指标控制在合理水平。若未来行业形势或金融市场发生重大不利变化，较大规模的负债总额和有息负债将使公司面临一定的资金压力。

三、公司 2020 年-2022 年经营活动产生的现金净流量分别为-45.61 亿元、57.23 亿元和
166.42 亿元。2021 年，发行人经营活动产生的现金净流量较 2020 年由负转正，主要是
2021 年度销售商品、提供劳务收到的现金较多所致。2022 年，发行人经营活动产生的现金净流量较 2021 年增幅较大，主要是 2022 年度购买商品、接受劳务支付的现金较少所致。随着未来公司前期投入项目的销售回款，公司的经营性现金流将进一步增长，但仍不能排除未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险。

四、截至 2022 年末，除对客户提供的按揭贷款担保外，公司对外担保的信用风险敞口
为 205.53 亿元，其中为关联方提供担保的信用风险敞口为 205.53 亿元。截至 2022 年末，
被担保企业经营正常，公司代偿风险较小。但若未来被担保企业经营困难，出现不能按时偿付到期债务的问题，公司存在一定的代偿风险，将对公司经营产生一定的不利影响。公司已根据《公司法》、《担保法》及《绿城房地产集团有限公司章程》等有关规定制定了相应的对外担保管理制度，对对外担保行为进行了有效的管理和控制。

五、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从增加保障性住房和普通商品住房有效供
给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地的及时开发利用等多个方面进行调控，对房地产市场造成了较大影响。房地产调控政策及未来宏观政策的出台或调整，可能对公司的地产市场造成了较大影响。

本报告所提示的重大风险相对于本公司公司债券 2021 年度报告无实质变化。

目录

重要提示......2
重大风险提示 ...... 3
释义...... 6
第一节 发行人情况 ...... 7
一、 公司基本信息...... 7
二、 信息披露事务负责人...... 7
三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 ...... 8
四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况...... 8
五、 公司业务和经营情况...... 9
六、 公司治理情况...... 18
七、 环境信息披露义务情况...... 19
第二节 债券事项 ...... 19
一、 公司信用类债券情况...... 19
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况...... 24
三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况...... 27
四、 公司债券募集资金使用情况...... 28
……
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