公告日期：2021-12-24

北京北辰实业股份有限公司

（住所：北京市朝阳区北辰东路 8号）

2021 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第二期）

募集说明书

注册金额 人民币 30.00亿元

本期发行金额 不超过人民币 13.39 亿元（含 13.39亿

元）

增信情况 无担保或其他增信

发行人主体信用等级 AAA

本期债券信用等级 AAA

发行人 北京北辰实业股份有限公司

主承销商/簿记管理人/债券受 天风证券股份有限公司

托管理人

主承销商 瑞银证券有限责任公司、华泰联合证券

有限责任公司

信用评级机构 上海新世纪资信评估投资服务有限公司

签署日期：2021 年【】月【】日

声明

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺本募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

投资者认购或持有本期公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。

发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。

重大事项提示

一、与发行人相关的重大事项

（一）2018年、2019年、2020年和2021年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为253,290.83万元、12,089.51万元、25,150.87万元和437,813.66万元，存在一定波动。2019年公司经营现金流量净额降幅较大，主要由于当年公司发展物业板块现金流量净额减少所致。2020年公司经营现金流量净额较2019年增加13,061.36万元，涨幅较大，主要由于当年收回受限制的担保金及保证金以及购买商品、接受劳务支付的现金减少综合所致。2021年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额随着经营方针的及时调整得到显著回升。公司作为房地产企业，购置土地以及项目工程建设等需要较大规模资金支出，将可能造成公司经营活动现金流短期内存在一定波动。

（二）截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12月 31 日、2020年 12 月 31 日和
2021 年 9 月 30 日，公司合并资产负债率分别为 81.67%、78.61%、77.18%和
74.90%，呈逐年下降态势。公司将积极开展多渠道、多方式融资，进一步加强风险防控，充分利用“总部融资”模式的优势，降低财务成本，同时做好债务规模和资产负债率双管控工作，保持财务稳健。合理的资产负债结构对公司的经营和发展十分重要，如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司可能面临一定的财务风险。

（三）截至2021年9月30日，发行人受限资产账面价值为1,702,637.25万元。发行人所有权受限资产包括货币资金、存货、投资性房地产、固定资产和在建工程等，主要为按揭保证金、工程履约保证金及为银行借款设定的抵押资产。虽然发行人声誉和信用记录良好，与多家商业银行有良好的合作关系，不存在银行借款本息偿付违约情况，但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被冻结甚至处置，将对发行人声誉及正常经营造成不利影响。

（四）发行人为贷款银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。如果买受人在阶段性按揭……
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