公告日期：2024-04-26

南京安居建设集团有限责任公司

公司债券年度报告

（2023 年）

二〇二四年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

天衡会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

投资者在评价和投资本公司债券时，应认真考虑各项可能对本公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的各项风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至本报告出具日，公司面临的风险因素以及应对措施较公司最近一期公司债券“南京安居建设集团有限责任公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券”募集说明书中所披露的主要风险以及应对措施无重大变化。其中重大风险事项摘录如下：

（一）经营性现金流量波动风险

2021年度、2022年度和2023年度，发行人经营活动现金流量净额分别为80,076.87万元、-124,525.48万元和-460,325.37万元，逐年递减。2021年，新三大片区项目投入较上年基本一致，但商品房板块现金投入增加，故经营性活动现金流量净额降至80,076.87万元。2022年，新三大片区项目、商品房板块投入较以往略有下降，但销售回笼受2020年以来经济下行影响不及预期，经营性活动现金流量净额减少至-124,525.48万元。2023年，新三大片区项目、商品房板块投入较2022年有所下降，但商品房销售回笼不及预期，经营性活动现金流量净额减少至-460,325.37万元。发行人经营活动现金流波动主要受发行人房地产业务开展的周期性影响，可能对发行人的流动性乃至偿债能力产生不利影响。

（二）速动比率、EBITDA利息保障倍数较低的风险

截至2021年末、2022年末及2023年末，发行人速动比率分别为0.95、0.90和0.64，发行人流动资产中存货比重较大，导致近三年速动比例低于1；近三年，发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.43、0.60和0.70，EBITDA利息保障倍数相对较低，主要系发行人的保障房建设业务毛利率较低、利息支出较大所致。较低的速动比率和EBITDA利息保障倍数可能会为发行人带来流动性风险，从而对偿债能力产生一定负面影响。

（三）对外担保的风险

截至 2023 年末，发行人对外担保 108,812.33 万元，对外担保金额占当期末净资产的比
例为 2.43%。如果被担保企业出现债务违约情形，则发行人负有相关债务的代为偿还责任，从而影响发行人对本次债券的偿债能力。

（四）存货出售的不确定性及跌价的风险

截至 2021 年末、2022 年末及 2023 年末，发行人存货分别为 6,968,595.68 万元、
7,725,223.21 万元和 8,881,635.36 万元，占发行人总资产的比例分别 60.44%、61.61%和65.55%。发行人存货主要为保障房和商品房类存货，未来如果房地产行业进行调控，使房地产供需关系进一步改变，则可能对发行人房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。若存货中相关房地产项目的价格出现大幅波动，则存货将面临大幅计提存货跌价准备的风险，将影响发行人的偿债能力。

（五）其他应收款回款不及时或无法回款的风险

截至 2021 年末、2022 年末及 2023 年末，发行人其他应收款（含应收利息）账面价值
分别为 1,587,077.76 万元、1,461,188.53 万元和 1,342,141.38 万元，占总资产的比例分别为
13.77%、11.65%和 9.91%。发行人其他应收款主要为应收联营公司的项目借款及保障房项目代建单位借款等，其他应收款可能存在回款不及时或无法回款的风险。

（六）债务规模增长的风险

受项目开发资金需求大、结算周期长及合并范围扩大等因素的影响，发行人债务规模呈现增长态势。若宏观经济、行业形势以及融资环境在短期内发生较为显著的不利变动，则未来融资规模将有所下降，对发行人偿债能力造成影响。

（七）保障房项目无法实现预期收益的风险

发行人保障性住房项目主要在政府指导与规划下开展，受政……
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