公告日期：2022-05-10

杭州钱塘智慧城投资开发有限公司

公司债券年度报告

（2021 年）

二〇二二年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

一、存货跌价风险

从目前公司经营看，公司存货主要由代建工程项目成本、棚户区改造开发成本构成。受国家产业政策不断调整等宏观因素影响，发行人存货价格波动可能使企业面临一定的存货跌价风险，从而造成资产减值损失风险。此外，发行人报告期内因承接了杭州钱塘智慧城产业建设中心及中国杭州四季青服装发展有限公司委托的基建项目形成的代建项目成本未来处置情况存在一定的不确定性，如不能由约定顺利结算，发行人面临一定的存货跌价风险。
二、流动资产无法及时变现的风险

截至 2021 年末，发行人存货余额为 148.33 亿元，占总资产的 66.69%。发行人存货主
要由代建工程项目成本、棚户区改造开发成本构成，存货周转率较低，若公司突发大额现金需求，则可能因流动资产无法及时变现而构成一定的偿付风险。
三、投资性房地产公允价值变动风险

2020 年及 2021 年末，发行人投资性房地产期末余额分别为 33.57 亿元及 35.25 亿元
，占资产总额的比例分别为 16.48 %及 15.85%。公司对投资性房地产使用公允价值计量。若今后房地产市场政策变动或其他原因导致投资性房地产公允价值下降，进而可能对发行人营业利润的稳定性造成不利影响。
四、盈利能力存在波动性的风险

2020 年度及 2021 年度，公司实现的营业收入分别为 5.58 亿元及 8.65 亿元，利润总
额分别为 2.76 亿元及 3.66 亿元。公司利润主要来源于土地开发整理收入、产业园孵化器出售收入、租金收入。若未来公司受行业政策和区域经济及城镇化进度影响，业务收入可能出现较大的波动，进而影响发行人的偿债能力。
五、经营性活动现金流波动较大的风险

公司经营活动现金净流量波动较大。随着发行人经营规模不断扩大，经营活动现金流的波动可能会影响公司财务结构的稳健程度，从而对本期债券的本息偿付产生一定的不利影响。
六、有息负债规模较大的风险

发行人有息债务规模较大，此外产业园孵化器业务和基础设施建设业务均需投入需要大量资金，未来公司债务规模可能继续扩张，未来随着发行人生产经营规模的扩大，发行人的有息债务可能进一步增加，资产负债率增高，将使得公司存在一定的偿债压力。

除上述事项外，报告期内公司面临的风险因素与前次定期报告重大风险提示描述没有发生重大变化。

目录

重要提示......2
重大风险提示 ...... 3
释义...... 5
第一节 发行人情况 ...... 6
一、 公司基本信息...... 6
二、 信息披露事务负责人...... 6
三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况...... 7
四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况...... 8
五、 公司业务和经营情况...... 8
六、 公司治理情况......12
第二节 债券事项 ...... 14
一、 公司信用类债券情况 ...... 14
二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况...... 17
三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况...... 18
四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 ...... 19
五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况...... 21
六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况...... 21
七、 中介机构情况......23
第三节 报告期内重要事项...... 24
一、 财务报告审计情况 ...... 24
二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正...... 24
三、 合并报表范围调整 ...... 27
四、 资产情况...... 27
五、 负债情况...... 29
六、 利润及其他损益来源情况 ...... 30
七、 报告期末合并报……
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